SECOND DIVISION
                           January 13, 1998







No. 1-96-3697

MILES E. BALDWIN and IRENE BALDWIN,  )    Appeal from the
                                     )    Circuit Court of
            Plaintiffs-Appellants,   )    Cook County.
                                     )
  v.                                 )
                                     )
RONALD WOLFF,                             )    Honorable
                                     )    John K. Madden,
            Defendant-Appellee.      )    Judge Presiding.

  PRESIDING JUSTICE McNULTY delivered the opinion of the court:    

  Plaintiffs Miles E. Baldwin and Irene Baldwin brought this
action to obtain injunctive relief requiring defendant Ronald Wolff
to produce the books and records of the Michigan-Chestnut Limited
Partnership (Operating Partnership) and Michigan-Chestnut Investment
Properties Ltd. (Investment Partnership) for inspection and copying
by plaintiffs.  The trial court entered judgment in favor of
defendant. Plaintiffs appeal and we affirm.
  On June 30, 1971, the Operating Partnership, a limited
partnership, was formed among the 111 East Chestnut Corporation, as
general partner, and certain limited partners.  The Operating
Partnership assumed a ground lease for property located at 111 East
Chestnut Street and 830 N. Michigan Avenue, in Chicago, which became
the Operating Partnership s only significant asset.
  The Investment Partnership was a limited partnership that owned
a limited partnership interest in the Operating Partnership.  One
of the limited partners in the Investment Partnership was the Irving
L. Melroe Family Trust (Melroe).  Melroe owned a 17.85% interest in
the Investment Partnership.  Defendant Ronald Wolff was a general
partner of the Operating Partnership and the Investment Partnership. 
  In 1984, the Operating Partnership assigned its interest in the
ground lease to a land trust in exchange for a wrap-around note. 
This note, secured by a mortgage interest in the leasehold of the
property, became the Operating Partnership s only significant asset.
  On January 2, 1985, the Operating Partnership was dissolved and
Ronald Wolff and Stanley Fimberg were given the responsibility of
collecting money due under the wrap-around note.  At approximately
the same time, the Investment Partnership was also dissolved and
Ronald Wolff was assigned the responsibility of collecting money due
from the Operating Partnership and distributing money to the
Investment Partnership's former partners.  
  In 1985, Irving Melroe filed for bankruptcy.  On April 30,
1990, the trustee for Melroe s bankruptcy estate sold and assigned
Irving Melroe s "right, title and interest to notes, interests in
notes, and interests in partnerships known, or formerly known, as
Michigan-Chestnut Partnership, Michigan-Chestnut Limited
Partnership, or similar names, to Miles Edward Baldwin and Irene
Baldwin as joint tenants with rights of survivorship."
  The Baldwins gave Wolff written notification of the assignment. 
In July 1990, Wolff sent a distribution of the Investment
Partnership to the Baldwins made payable to the "Irving L. Melroe
Family Trust."  On August 24, 1990, the trustee of the Melroe
bankruptcy advised Wolff he had "sold all of the Bankruptcy Estate
interest in the Michigan-Chestnut Partnership" to the Baldwins.  
  In 1993, the Michigan and Chestnut properties were sold and the
ground lease was assigned to a developer who planned to convert the
property to condominiums.  As part of the transaction, Wolff agreed
to subordinate the Operating Partnership's former partners' mortgage
interest in the leasehold, and the wrap-around note became a second
mortgage on the leasehold. In May 1994, the developer borrowed
additional money to convert the property to condominiums and the
wrap-around note became a third mortgage on the leasehold.
  Around October 1994, the developer began to sell condominium
units.  With each unit sold, the value of the collateral securing
the wrap-around note decreased, since each condominium unit was
being sold free and clear. As of July 1996, the developer was
several months in arrears in interest payments due and owing to the
Operating Partnership.  
  Due to these facts, the Baldwins became concerned about the
adequacy of security for the wrap-around note and about Wolff s
conduct in negotiating the former partners' debt position and
release of collateral.  The Baldwins also were concerned with the
expenditures for attorney fees made by the Operating Partnership. 
In addition, the Baldwins became concerned about the state of
disrepair of the parking garage in the building.
  On January 16, 1995, the Baldwins began requesting that Wolff
provide certain information and documents regarding the Operating
Partnership and the Investment Partnership.  Wolff failed to produce
this information.
  In March 29, 1995, Wolff made a distribution to the Investment
Partnership's former partners.  Wolff sent a distribution to the
Baldwins, naming the payee as "Irving Melroe Family Trust."  The
Baldwins returned the March distribution check to Wolff and
requested that he issue a new check which named the Baldwins as
payee.  Wolff refused to issue a new check naming the Baldwins as
payee and did not give the Baldwins their share of the March
distribution.  In August 1995, Wolff made another distribution to
the Investment Partnership's former partners.  Wolff placed the
amount of distribution that the Baldwins might have been entitled
to in a special bank account until a determination could be made as
to who was entitled to the funds.    
  On June 7, 1995, the Baldwins filed a complaint and a motion
for preliminary injunction, requesting that the court order Wolff
to immediately produce the books and records of the Investment and
Operating Partnerships for their inspection.  In count I of their
second amended complaint, filed September 25, 1995, the Baldwins
sought to inspect the books and records of the Investment and
Operating Partnerships pursuant to sections 104 and 305 of the
Revised Uniform Limited Partnership Act (the Act). (805 ILCS
210/104, 305 (West).)  In count II of their complaint, the Baldwins
sought the same relief under a theory of agency.  In count III,
which is not at issue in this appeal, the Baldwins sought to recover
damages in the amount of the distributions that Wolff withheld from
them.       
  The trial court denied the Baldwins' motion for a preliminary
injunction.  On July 31, 1996, the court conducted a trial on the
merits.  At the conclusion of trial, the court stated its finding
that the Baldwins are not limited partners of the Investment
Partnership and are not entitled to exercise any rights of a limited
partner under the partnership agreement of the Investment
Partnership.  The trial court determined that the Baldwins have an
assignment of a limited partnership interest, which they acquired
at a bankruptcy proceeding, and that an assignee of a limited
partnership interest, who is not a substitute partner, does not have
a right to inspect the books and records of a limited partnership. 
The trial court therefore entered judgment in favor of defendant and
against plaintiffs on counts I and II of the second amended
complaint.  The court further found that since the Baldwins are
assignees of a limited partnership interest, they are entitled to
all distributions to which the assigning limited partners would have
been entitled.  The trial court therefore entered judgment in favor
of plaintiffs and against defendant on count III of the second
amended complaint.  The Baldwins appeal from the trial court s
findings as to counts I and II of the complaint.  
  We must determine in this appeal whether the trial court
properly held that the Baldwins have no right to inspect the books
and records of the Investment and Operating Partnerships.  The Act
provides that a partner has a right to inspect the books and records
of the partnership.  805 ILCS 210/104 (West 1994).  However, section
702 of The Act provides that "[a]n assignment of a partnership
interest does not dissolve a limited partnership or, unless
otherwise provided in the partnership agreement, entitle the
assignee to become a partner or to exercise any rights of a
partner."  805 ILCS 210/702 (West 1994).
  The Baldwins claim that the Investment Partnership agreement
in the instant case does indeed provide that an assignee becomes a
substitute limited partner and thus has the right to inspect the
books and records.  The Baldwins rely on paragraph 21 of the
agreement, which provides:
    "The provisions of this agreement, including rights of
    approval, shall be binding upon and inure to the benefit
    of the personal representatives, heirs, successors and
    assigns of each party executing this agreement; provided,
    however, that nothing herein contained shall be construed
    in any way modifying provisions of Paragraphs 14 and 15 of
    the Agreement."
    The Baldwins thus claim that paragraph 21 of the partnership
agreement makes assignees substitute limited partners with  the
same rights as those of a limited partner.  
  However, as stated in paragraph 21 of the Investment
Partnership agreement, nothing in that paragraph is to be
construed as modifying paragraphs 14 and 15 of the agreement. 
Paragraph 14(a) of the Investment Partnership agreement
provides:
      "No partner shall sell, make any assignment, including
      an assignment for the benefit of his creditors or a
      transfer to a trustee or receiver for the benefit of
      his creditors, give away, pledge, hypothecate or
      otherwise dispose of his interest in the Partnership
      to any third party unless he has the consent of a
      majority in interest of the other partners."         
      Thus, the consent of the majority of the partners in the
 Investment Partnership was required for the Baldwins to become
 substitute limited partners.
  The Baldwins claim that since the trial court found that
 there was an assignment of Melroe's partnership interest to the
 Baldwins, the court "must have determined that the consent
 requirement of Paragraph 14(a) was met or otherwise excused." 
 We disagree.  As the trial court noted, section 541(c)(1)(A) of
 the Bankruptcy Code invalidates restrictions on the transfer of
 the property so that all the interests of the debtor will
 become property of the estate. 11 U.S.C. 541(c)(1)(A)(1994). 
 However, section 541(c)(1)(A) does not invalidate restrictions
 as they apply to a subsequent transfer of property from the
 estate to a third party.  In re Smith, 185 B.R. 285 (S.D. Ill.
 1995).  Thus, while the trustee in bankruptcy can make an
 assignment that would entitle the assignee to proceeds, it
 cannot make an assignment that entitles an assignee to become
 a limited partner.  The Bankruptcy Code, therefore, does not
 invalidate the restriction in paragraph 14(a) of the Investment
 Partnership agreement requiring an assignee to obtain consent
 of the majority of other partners before he may become a
 substitute limited partner.   
  The Baldwins nonetheless claim that Wolff is estopped from
 relying on the consent requirement in paragraph 14(a) of the
 Investment Partnership agreement, since Wolff treated the
 Baldwins as partners and failed to notify them that consent was
 required.  An individual may be precluded by his act or conduct
 from asserting a right that he may otherwise have where his
 statements or conduct induces another to do something that he
 would otherwise not have done but for the statements or conduct
 of the other.  Osty v. M.R.V.S., Inc., 282 Ill. App. 3d 834,
 668 N.E.2d 1009 (1996).  The purpose of the equitable estoppel
 doctrine is to prevent fraud or injustice.  Osty, 282 Ill. App.
 3d at 837.  In order to claim estoppel, a party must
 demonstrate that it reasonably relied to its detriment upon the
 conduct of another.  Illinois Wood Energy Partners, L.P. v.
 County of Cook, 281 Ill. App. 3d 841, 667 N.E.2d 477 (1995);
 Griffin v. Box, 910 F.2d 255 (5th Cir. 1990).  
  The Baldwins claim that Wolff treated them as limited
 partners by meeting with them to discuss the business of the
 partnership, providing them with the same information given to
 the other limited partners, making distributions to them, and
 listing them on schedules of the limited partners.  The
 Baldwins also point out that Wolff referred to the Baldwins in
 letters as limited partners.  The Baldwins thus claim that in
 reliance on Wolff's representations that they were limited
 partners, they did not obtain consent from other partners to be
 deemed limited partners.
   The Baldwins also claim that Wolff never advised them of
 the requirement that they obtain consent of the other partners
 and that, despite their repeated requests, Wolff did not
 provide them with a copy of the Investment Partnership
 agreement until ordered to do so by the court.  Wolff, on the
 other hand, claims that he did in fact provide the Baldwins
 with a copy of the agreement during one of his meetings with
 the Baldwins, and they should have been aware that consent was
 necessary.  The trial court resolved this factual dispute in
 favor of Wolff, and we find no basis to disagree with the trial
 court's resolution of this issue.  We therefore find no
 evidence that the Baldwins relied to their detriment on any
 conduct of Wolff.    The Baldwins also claim that even if they
 merely had an interest in receiving distributions from the
 Investment Partnership, and were not limited partners, they
 would nonetheless have a right to inspect the records of the
 Investment and Operating Partnerships under the common law of
 agency.  See Penrod v. Merrill Lynch, Pierce, Fenner & Smith,
 Inc., 68 Ill. App. 3d 75, 385 N.E.2d 376 (1979)(agent must act
 in good faith and make known to his principal all material
 facts within the agent's knowledge which in any way affect the
 transaction or subject matter of the agency).  However, the
 Baldwins cannot obtain through agency law that which they are
 prohibited from obtaining through the Act and the Investment
 Partnership agreement.  
  Accordingly, the trial court order entering judgment in
 favor of Wolff is affirmed.
      Affirmed.
  TULLY and COUSINS, JJ., concur.