No. 2--95--1534

________________________________________________________________
                                     
                                  IN THE

                        APPELLATE COURT OF ILLINOIS

                              SECOND DISTRICT
________________________________________________________________

THE DU PAGE COUNTY BOARD OF          )  Appeal from the Circuit Court
REVIEW,                              )  of Du Page County.
                                )
     Plaintiff-Appellant,            )
                                     )  No. 94--TX--07
v.                                   )
                                     )
THE PROPERTY TAX APPEAL BOARD,       )  
DENNIS SKOGSBERGH, KAREN             )  
SKOGSBERGH, THE MILTON TOWNSHIP )  
ASSESSOR, and L.H. LABUS,       )  Honorable
                                )  John W. Darrah,
     Defendants-Appellees.           )  Judge, Presiding.
________________________________________________________________

     JUSTICE THOMAS delivered the opinion of the court:

     Plaintiff, the Du Page County Board of Review (the Board),
appeals the judgment of the circuit court which affirmed on
administrative review the decision of defendant, the Property Tax
Appeal Board (PTAB), lowering the assessment of property owned by
defendants Dennis and Karen Skogsbergh.  The Board contends that
(1) as a matter of law the property owners failed to present clear
and convincing evidence that their property was not assessed
uniformly with other parcels where their evidence consisted solely
of four adjusted comparables; and (2) the decision of the PTAB
lowering the assessment is against the manifest weight of the
evidence.
     The Skogsberghs own a single-family residence in Glen Ellyn,
in Milton Township.  The house is a tri-level constructed primarily
of brick.  The Skogsberghs purchased the house in March 1990 for
$405,000.  The Board established a final assessment for the
property of $127,960, reflecting a fair market value of $385,073.
     The Skogsberghs appealed to the PTAB, claiming that the
assessment was excessive compared to those of similar properties. 
Tax consultant Lawrence Labus was the Skogsberghs' witness before
the PTAB.  As part of his testimony, he discussed the assessments
of four comparable properties.  All four were similar homes located
in the same subdivision as the Skogsberghs' house.
     According to Labus, the Milton Township assessor had placed
the following per-square-foot assessed values on the comparable
properties:  $23.81, $24.15, $22.43, and $23.99.  Labus
acknowledged that the Skogsberghs' home had more amenities than the
others.  His spreadsheet shows that, among other things, the
property at issue had more plumbing fixtures, a larger garage, and
a larger patio than some or all of the comparables.  Therefore, he
made cost adjustments to the comparables which raised their
respective values to $24.91, $24.50, $23.37, and $24.72 per square
foot.
     Labus testified that he neglected to take into account the
differences in basement size between the subject property and the
comparables.  Upon doing so at the hearing, he concluded that the
Skogsberghs' house should be assessed at $24.42 per square foot,
resulting in a total improvement assessment for 1991 of $92,724.
     Labus did not make any cost adjustment for the fact that the
Skogsberghs' home is primarily brick while the comparable houses
are primarily frame.  He stated that he did not do so because
increases in lumber prices had made frame construction nearly as
expensive as brick construction.   
     Labus also believed that the land assessment of the subject
property was too high relative to the comparables.  The area of the
subject parcel was 13,200 square feet.  It was assessed at $26,090,
or $1.977 per square foot.  The comparable parcels ranged in size
from 11,700 to 19,740 square feet and had assessments ranging from
$21,490 to $25,020, or from $1.267 to $1.899 per square foot.
     The Board of Review presented a grid analysis comparing the
Skogsberghs' property to the comparables.  The Board also
introduced the comparables' property cards.  In addition, the Board
placed into evidence a fifth comparable, another property from the
same subdivision that had an improvement assessment of $25.68 per
square foot.
     The Board's witnesses pointed out that there will be
differences among the properties within a subdivision in terms of
construction and amenities.  The subject property is primarily
brick while the comparables are predominantly frame.  In addition,
the subject property has an 812-square-foot garage while the
garages of the five comparables range from 506 to 669 square feet. 
The subject has 3