NO. 5-97-0847
                                    
                         IN THE APPELLATE COURT
                                    
                               OF ILLINOIS
                                    
                             FOURTH DISTRICT


     
AG FARMS, INC., an Illinois Corporation,     )    Appeal from the 
HARRY VAN DEVEER and IMOGENE VAN DEVEER,     )    Circuit Court of
Individually and on behalf of all others     )    Moultrie County
similarly situated,                          )    No. 96MR3
          Plaintiffs-Appellants,             )         
          v.                                 )
AMERICAN PREMIER UNDERWRITERS, INC.,         )
Successor in Title to PENN CENTRAL           )
CORPORATION, and THE PEOPLE OF THE STATE     )     
OF ILLINOIS, DEPARTMENT OF NATURAL           )    
RESOURCES (Formerly DEPARTMENT OF            )    Honorable
CONSERVATION), a body politic,               )    Dan L. Flannell,
          Defendants-Appellees.              )    Judge Presiding.
_________________________________________________________________



          PRESIDING JUSTICE GARMAN delivered the opinion of the
court:
          Plaintiffs AG Farms, Inc., and Harry and Imogene Van
Deveer appeal from the May 26, 1997, order of the circuit court of
Moultrie County dismissing their lawsuit and withdrawing initial
certification of a class action.
I.  BACKGROUND 
          In 1872 or thereabouts, the Paris & Decatur Railroad
(P&DRR) constructed a railroad between Arthur and Hervey City,
Illinois.  On September 10, 1984, Penn Central Corporation (Penn
Central), the successor railroad to the P&DRR, notified the
Illinois Department of Transportation by letter of its intention to
abandon this track.  Between 1984 and 1991, Penn Central removed
its tracks, ties, and other equipment and, on September 20, 1991,
conveyed the right-of-way to the Department of Conservation of the
State of Illinois (DOC), reserving certain interests. 
          Named plaintiffs are owners of fee simple interests in
parcels that, they claim, include portions of the right-of-way. 
They brought suit, individually and as representatives of a class
of similarly situated persons (735 ILCS 5/2-801 (West 1996)),
against defendants American Premier Underwriters, Inc. (American
Premier), and the Department of Natural Resources of the State of
Illinois (DNR).  American Premier is the successor in interest to
Penn Central; the DNR was formerly the DOC.  
          Plaintiffs claim that Penn Central's only interest in the
right-of-way was an easement.  Specifically, plaintiff AG Farms
alleges in count I of the complaint that one of its predecessors in
title granted a right-of-way easement by deed to the P&DRR.  It
seeks certification of a plaintiff class of property owners whose
predecessors in interest granted right-of-way easements to the
P&DRR by deeds essentially identical in language to its own. 
Plaintiffs Harry and Imogene Van Deveer allege in count II that one
of their predecessors in title granted a right-of-way easement by
deed to Charles Waring and that the deed is in the railroad's chain
of title.  They seek certification of a plaintiff class of property
owners whose predecessors in interest granted rights-of-way to
Waring by deeds essentially identical in language to their own.  AG
Farms and the Van Deveers also allege in count III that there is no
recorded deed of any interest to Penn Central or any of its
predecessors in title to a right-of-way over the land described in
this count and, therefore, that a prescriptive easement resulted
from the railroad's adverse use of the right-of-way.  They seek
certification of a plaintiff class of property owners whose
property includes a portion of the right-of-way for which there is
no recorded deed to Penn Central or any of its predecessors in
title.  (We note that the parties use the term "adverse possession"
when discussing the alleged easements on these properties.  If
plaintiffs are correct in their assertion that the railroad
acquired only an easement, then the title owners never gave up
possession and the railroad and its successors were entitled only
to the use, not the possession, of the property.  Thus, for the
sake of clarity, we use the term "prescriptive easement.")
          The relief sought by plaintiffs, individually and as
representatives of three subclasses of property owners, is a
declaratory judgment (735 ILCS 5/2-701 (West 1996)) that (1) the
interest obtained by the P&DRR, whether by deed or by prescription,
was a right-of-way easement; (2) that interest terminated when Penn
Central abandoned the right-of-way by ceasing to use it for
railroad purposes; and (3) Penn Central, therefore, had no interest
to convey to DOC.  As a result, plaintiffs assert, neither American
Premier nor DNR now has any interest in the former right-of-way. 
Plaintiffs specifically do not ask the trial court to determine the
actual present ownership of any of the properties in question.
          Plaintiffs filed their original complaint on April 8,
1996, and a motion for class determination on April 9, 1996.  At a
June 20, 1996, hearing, plaintiffs' motion for class determination
was allowed, as was their petition for leave to file a third-
amended complaint.  The third-amended complaint was filed on
September 25, 1996.  On February 14, 1997, defendant American
Premier filed a motion to reconsider the class determination and a
motion to dismiss under section 2-619(a)(9) of the Code of Civil
Procedure (Code) (735 ILCS 5/2-619(a)(9) (West 1996)).  The trial
court announced its decision from the bench on May 22, 1997, and
entered an order on May 26, 1997, decertifying the class action and
dismissing the entire complaint with prejudice.  The trial court
denied plaintiffs' motion for reconsideration on August 26, 1997,
and plaintiffs filed notice of appeal on September 25, 1997.
II.  DECLARATORY JUDGMENT ACTION
          American Premier's motion to dismiss was brought under
section 2-619(a)(9) of the Code, which provides for involuntary
dismissal if "the claim asserted against defendant is barred by
other affirmative matter avoiding the legal effect of or defeating
the claim."  735 ILCS 5/2-619(a)(9) (West 1996).  Specifically, the
motion alleged that plaintiffs failed to "properly plead a
'Declaratory Judgment' cause of action," in that the complaint "is
not dispositive of the real controversy, i.e., title to, and the
right to possession of, the various parcels of property."  
          As this court has stated previously: 
          "Motions made pursuant to section 2-619 of the
          Code must be limited to the grounds enumerated
          therein.  [Citations.]  Failure to state a
          cause of action is not such an enumerated
          ground, but is instead a basis for a section
          2-615 motion."  Universal Underwriters Insur-
          ance Co. ex. rel Manley Ford, Inc. v. Long,
          215 Ill. App. 3d 396, 399, 574 N.E.2d 1284,
          1286 (1991).
Although both motions admit all well-pleaded facts of the com-
plaint, "the legal sufficiency of the complaint is disputed in a
section 2-615 motion, but admitted in a section 2-619 motion." 
Bank of Northern Illinois v. Nugent, 223 Ill. App. 3d 1, 7, 584
N.E.2d 948, 952 (1991).  The supreme court has acknowledged that
there is "some degree of overlap" between the two motions,
particularly when section 2-619(a)(9) of the Code is invoked as it
is here, and defined "affirmative matter" in a section 2-619(a)(9)
motion as "something in the nature of a defense which negates the
cause of action completely or refutes crucial conclusions of law or
conclusions of material fact contained in or inferred from the
complaint."  Illinois Graphics Co. v. Nickum, 159 Ill. 2d 469, 485-
86, 639 N.E.2d 1282, 1290 (1994).
          American Premier's motion, although labeled a section
2-619 motion, asserts that plaintiffs did not properly plead a
declaratory judgment action, in that the relief sought would not
dispose of the controversy.  This assertion does not raise an
"affirmative matter" under section 2-619 of the Code but, instead,
challenges the legal sufficiency of the complaint, the ground
supporting a section 2-615 motion.  The confusion here is attribut-
able, in part, to the defendants' conflating the issues of
declaratory judgment and class action.  At this stage of the
analysis, the issue is whether the individual plaintiffs properly
pleaded an action for declaratory judgment.  
          As this court has previously noted, the standard of
review under both sections 2-619 and 2-615 of the Code is de novo. 
Toombs v. City of Champaign, 245 Ill. App. 3d 580, 583, 615 N.E.2d
50, 51 (1993).  Defendants, therefore, are mistaken when they
assert that this court must apply an abuse-of-discretion standard
to this question.  Defendants fail to distinguish between refusing
to grant declaratory relief after consideration of the merits and
granting of a motion to dismiss on the pleadings.
          "The trial court has a discretion as to grant-
          ing declaratory judgment even though the
          statute would permit a judgment under the
          facts. [Citations.]  However, when considering
          a motion to dismiss the complaint, the court
          has no exercise of discretion where the com-
          plaint states a cause of action.  It is only
          where the plaintiff is entitled to no relief
          on the facts alleged that the complaint should
          be dismissed."  La Salle Casualty Co. v.
          Lobono, 93 Ill. App. 2d 114, 119, 236 N.E.2d
          405, 408 (1968).
          Reversal on this basis, however, is not necessary because
the mischaracterization of the motion to dismiss as a section 2-619
motion did not prejudice the nonmovants (Illinois Graphics, 159
Ill. 2d at 484, 639 N.E.2d at 1289).
          Plaintiffs seek a declaratory judgment pursuant to
section 2-701 of the Code, sometimes referred to as the declaratory
judgment statute or act (Act), which states in part:
               "(a)  No action or proceeding is open to
          objection on the ground that a merely declara-
          tory judgment or order is sought thereby.  The
          court may, in cases of actual controversy,
          make binding declarations of rights, having
          the force of final judgments, whether or not
          any consequential relief is or could be
          claimed, including the determination, at the
          instance of anyone interested in the contro-
          versy, of the construction of *** any deed,
          *** and a declaration of the rights of the
          parties interested.  ***  The court shall
          refuse to enter a declaratory judgment or
          order, if it appears that the judgment or
          order, would not terminate the controversy or
          some part thereof, giving rise to the proceed-
          ing. ***  
               (b)  Declarations of rights, as herein
          provided for, may be obtained by means of a
          pleading seeking that relief alone ***."  735
          ILCS 5/2-701 (West 1996).
          The question presented by the motion to dismiss under
section 2-615 of the Code is "whether sufficient facts are
contained in the pleadings which, if established, could entitle the
plaintiff to relief."  Illinois Graphics, 159 Ill. 2d at 488, 639
N.E.2d at 1291.  Specifically, the test of sufficiency of a
declaratory judgment action is whether the complaint "alleges facts
showing an actual or justiciable controversy between the parties
and prays for a declaration of rights and other legal relations of
the parties."  Lobono, 93 Ill. App. 2d at 118, 236 N.E.2d at 408.
          This court has previously identified the elements of an
action for declaratory judgment:  (1) a plaintiff with a tangible
legal interest, (2) a defendant with an adverse interest, and (3)
an actual controversy regarding that interest.  Local 1894 v.
Holsapple, 201 Ill. App. 3d 1040, 1050, 559 N.E.2d 577, 584 (1990). 
The first element addresses the standing of the plaintiff to bring
an action for declaratory relief.  The supreme court has articulat-
ed a two-part test for standing:  (1) there must be an actual
controversy and (2) the plaintiff must be "interested in the
controversy."  Underground Contractors Ass'n v. City of Chicago, 66
Ill. 2d 371, 375-76, 362 N.E.2d 298, 300-01 (1977).  The supreme
court defined "actual controversy" as "a concrete dispute admitting
of an immediate and definitive determination of the parties'
rights, the resolution of which will aid in the termination of the
controversy or some part thereof."  Underground Contractors, 66
Ill. 2d at 375, 362 N.E.2d at 300.
          American Premier's motion does not challenge plaintiffs'
standing or that there is an actual controversy.  Instead, the
motion argued that declaratory judgment would not dispose of the
"real controversy."  (Emphasis added.)  The trial court was
persuaded by this reasoning and concluded that this is not "the
kind of situation and dispute that is *** properly amenable to
resolution by declaratory judgment."  Declining to accept
plaintiffs' characterization of the suit as "just a dispute over
whether or not the two named defendants have a right of posses-
sion," the trial court said, "I think the real issue here is [who
has] title to this property."  Further, the trial court stated,
this question cannot be answered "without this case evolving into,
in effect, individual cases of quiet title."  
          In effect, American Premier does not deny the existence
of the basic elements of an action for declaratory judgment, but it
takes exception to plaintiffs' prayer for relief.  As American
Premier acknowledges, "It is the nature of the relief sought," to
which they object.  American Premier, however, cites no cases where
a declaratory judgment action has been dismissed because the relief
sought was determined, prior to a hearing on the merits, to be
either too broad or, as they allege in this case, too narrow.  In
response to this question at oral arguments, counsel for American
Premier cited Marlow v. American Suzuki Motor Corp., 222 Ill. App.
3d 722, 584 N.E.2d 345 (1991).  Marlow, which we will discuss in
greater length below, is inapposite.  In Marlow, the relief sought
was a finding as to only one element of a products liability cause
of action--a declaration that the product in question was defec-
tively designed.  Marlow, 222 Ill. App. 3d at 730, 584 N.E.2d at
349.  In the instant case, the relief sought is a final and binding
declaration of the rights of one party with respect to the property
at issue.
          This court has previously upheld the grant of summary
judgment for the plaintiff where the relief sought was a declara-
tion that a defendant railroad had abandoned and forfeited its
interest in a right-of-way and that the plaintiff was, therefore,
owner of the property.  City of Maroa v. Illinois Central R.R., 229
Ill. App. 3d 503, 504, 592 N.E.2d 660, 661 (1992).  That case
required us to interpret a federal statute.  This case would
require construction of a deed and application of the law of
easements.  The Act specifically permits declaratory judgment
actions for the construction of both statutes and deeds.  735 ILCS
5/2-701 (West 1996).
          Plaintiffs in this case seek a narrower result than in
City of Maroa.  They want the trial court to take only the first
step--declaring that the railroad forfeited its interest when it
abandoned the right-of-way--but not the second step--declaring that
plaintiffs are the owners of the property in question.  In effect,
they seek a declaration of the rights of the defendants in
isolation, not a declaration of the rights of the defendants as
against any particular adverse claimant.  However:
          "No action is open to objection on the ground
          that only a declaration of rights is sought
          and a court may in cases of actual controversy
          make binding declarations of rights having the
          force of final judgments whether or not any
          consequential relief is, or could be,
          claimed."  Alderman Drugs, Inc. v. Metropol-
          itan Life Insurance Co., 79 Ill. App. 3d 799,
          804, 398 N.E.2d 984, 987 (1979).
Ultimately, the question for this court is whether a declaratory
judgment action may lie when the plaintiff seeks a declaration of
the rights of only one party rather than the rights of all parties.
          Defendants rely on Lihosit v. State Farm Mutual Automo-
bile Insurance Co., 264 Ill. App. 3d 576, 636 N.E.2d 625 (1st Dist.
1993).  Lihosit is not factually similar to the present case,
because it upheld the dismissal of an action for declaratory
judgment where the second element of a declaratory judgment action
was not met--the defendant did not have an interest adverse to the
plaintiff.  Lihosit, however, does provide the background for our
analysis:
               "Although we are required to apply the 
          Act liberally [citation], its provisions are
          to be strictly complied with and its pre-
          scribed rules of procedure are to be closely
          followed. [Citations.]  Declaratory judgments
          are designed to settle and fix the rights of
          the parties before there has been an irrevoca-
          ble change in their positions in disregard of
          their respective claims of right, and the
          procedure should be used to afford security
          and relief against uncertainty with a view to
          avoiding litigation, not toward aiding it." 
          Lihosit, 264 Ill. App. 3d at 579-80, 636
          N.E.2d at 628.
          Plaintiffs cite numerous cases, in addition to the plain
language of the statute, for the proposition that a declaratory
judgment action is an appropriate mechanism to obtain a judicial
construction of a deed or a judicial determination of easement by
prescription.  None of these cases, however, has granted the
limited relief sought by plaintiffs.  On the other hand, as noted
above, defendants cite no cases where a declaratory judgment action
has been dismissed because the plaintiffs sought only a declaration
that the other party had no rights in the disputed property.  
          Defendants do, however, point to the availability of
another remedy--an action to quiet title--in support of dismissal
of the declaratory judgment action.  American Premier cites Marlow,
222 Ill. App. 3d at 731, 584 N.E.2d at 350:  "[T]he existence of
another available remedy support[s] the exercise of the court's
discretion in dismissing the complaint."
          DNR cites four cases, two of which were decided by this
court, for the same proposition.  First, Mayfair Construction Co.
v. Waveland Associates Phase I Ltd. Partnership, 249 Ill. App. 3d
188, 203, 619 N.E.2d 144, 155 (1993), states:  "The mere existence
of another remedy does not require dismissal of a declaratory
judgment action, but it may constitute sufficient grounds for
dismissal in the trial court's discretion."  In Mayfair, the
parties were involved in ongoing litigation when the trial court
dismissed a separate declaratory judgment action dealing with some
of the same issues as the pending lawsuit.  Second, in Tait v.
County of Sangamon, 138 Ill. App. 3d 169, 170-71, 485 N.E.2d 558,
559 (1985), this court upheld the dismissal of a declaratory
judgment action where the plaintiff had another remedy available. 
This was not the only basis of the dismissal, however.  The
declaratory judgment action in Tait was also held to be an
impermissible collateral attack on a criminal proceeding where the
plaintiff had already paid the disputed court costs and was, thus,
"attacking a prior judgment and *** not seeking to learn the
consequences of future action."  Tait, 138 Ill. App. 3d at 171, 485
N.E.2d at 559.  Third, Schlossberg v. E.L. Trendel & Associates,
Inc., 63 Ill. App. 3d 939, 941, 380 N.E.2d 950, 952 (1978), upheld
dismissal of a declaratory judgment action where the contract in
dispute was fully executed and there was no continuing legal
relationship between the parties and, thus, there were no rights to
declare.  The availability of other remedies for the alleged duress
supported that decision.  Finally, DNR cites Coles-Moultrie
Electric Cooperative v. City of Charleston, 8 Ill. App. 3d 441,
444, 289 N.E.2d 491, 493 (1972), in which this court affirmed the
dismissal of a declaratory judgment action where the issues sought
to be determined were then pending before the Illinois Commerce
Commission.
          The cases cited by defendants support the proposition
that where the trial court does have the discretion to dismiss, the
availability of another remedy justifies the exercise of that
discretion.  The case law is clear, however, that the existence of
another remedy does not preclude a declaratory judgment action.  
La Salle National Bank v. County of Cook, 57 Ill. 2d 318, 322, 312
N.E.2d 252, 254 (1974).  In this case, the availability of a quiet
title action alone does not justify dismissal of the action on the
pleadings. 
          "Declaratory judgment should not be granted unless the
court can by such judgment dispose of the controversy between the
parties."  Marlow, 222 Ill. App. 3d at 728, 584 N.E.2d at 349. 
Therefore, American Premier asserts, the limited declaratory remedy
sought by plaintiffs should be denied because it does not resolve,
once and for all, the ownership of the property.  As Marlow
acknowledges, however, the statute and case law permit declaratory
relief not only when it might dispose of the entire matter, but
also when it resolves "some part thereof."  Underground Contrac-
tors, 66 Ill. 2d at 375, 362 N.E.2d at 300; 735 ILCS 5/2-701(a)
(West 1996).  Marlow held that the phrase "some part" means not
just an element of a claim but "an entire claim which is part of
more than one claim."  Marlow, 222 Ill. App. 3d at 730, 584 N.E.2d
at 350.  In Marlow, the relief sought and denied was only one
element of the cause of action.  Such a finding, according to the
Marlow court, would result in "impermissible piecemeal litigation." 
Marlow, 222 Ill. App. 3d at 731, 584 N.E.2d at 350.  In the present
action, plaintiffs seek a declaration that the defendants have no
rights or interest in the property.  Plaintiffs argue that this
declaration would resolve "some part" of the matter because it
would determine that these claimants have no rights, even if it
would not determine precisely who does own the property.  Under
this view, declaratory judgment in this case would dispose of "an
entire claim," that is, defendants' claim of title to the property.
          Forty-one United States jurisdictions, including
Illinois, have enacted the Uniform Declaratory Judgments Act
(Uniform Act) (12 U.L.A. 309 (1996)).  It is therefore appropriate
for this court to look to the decisions of other states construing
the Uniform Act in similar factual circumstances.  Illinois Power
Co. v. Miller, 11 Ill. App. 2d 296, 302, 137 N.E.2d 78, 81 (1956). 
In City of Evanston v. Robinson, 702 P.2d 1283 (Wyo. 1985), the
Supreme Court of Wyoming affirmed a declaratory judgment in a class
action lawsuit brought by property owners against the city, its
lessees, and the lessee's assignees.  The defendants in Robinson
did not challenge the appropriateness of the class action lawsuit
or the declaratory judgment remedy.  The plaintiff class sought a
declaration that the city acquired no right to the minerals
underlying the streets and alleys of the town and, thus, could not
convey that interest to the other defendants.  The trial court,
declaring that the defendants had no interest in the mineral
rights, "did not determine the extent, if any, of the property
owners' rights in the minerals."  Robinson, 702 P.2d at 1285.  On
appeal, the city raised the question of who did have title to the
mineral rights and the obligation to pay property taxes.  The
Wyoming Supreme Court, in a footnote, indicated:  "These matters do
not pertain to the single issue decided by declaratory judgment,"
and declined to address these issues.  Robinson, 702 P.2d at 1285
n.1.  Thus, there is at least some precedent for the use of the
declaratory judgment remedy in conjunction with the class action
device in a situation very similar to the one presented by this
case.
          This is a case of first impression in Illinois. 
Plaintiffs have met the essential elements of a declaratory
judgment action.  We hold as a matter of law that under the Act a
plaintiff may seek, and a trial court may grant, the type of relief
sought by plaintiffs.  We therefore reverse the dismissal of the
declaratory judgment action and remand to the trial court for a
hearing on the merits.
III.  CERTIFICATION OF CLASS ACTION
          Because we hold that the trial court erred in dismissing
plaintiffs' individual actions for declaratory judgment, we must
also address the issue of whether the trial court correctly
determined that a class action lawsuit should not be certified. 
There is no doubt that in a proper case declaratory relief is
available in a class action lawsuit.  Cohan v. Citicorp, 266 Ill.
App. 3d 626, 629, 639 N.E.2d 1302, 1304 (1993).  As in Marlow, the
questions of whether this case may proceed as an action for
declaratory judgment and whether it may proceed as a class action
are "inextricably intertwined."  Marlow, 222 Ill. App. 3d at 728,
584 N.E.2d at 348.  
          A proposed class action must meet four statutory
prerequisites:  
               "An action may be maintained as a class
          action in any court of this State and a party
          may sue or be sued as a representative party
          of the class only if the court finds:
               (1) The class is so numerous that joinder
          of all members is impracticable.
               (2) There are questions of fact or law
          common to the class, which common questions
          predominate over any questions affecting only
          individual members.
               (3) The representative parties will
          fairly and adequately protect the interest of
          the class.
               (4) The class action is an appropriate
          method for the fair and efficient adjudication
          of the controversy."  735 ILCS 5/2-801 (West
          1996).
          The decision whether to certify a class action is within
the sound discretion of the trial court.  A reviewing court will
reverse such a decision only upon a showing of a clear abuse of
discretion or the application of impermissible legal criteria. 
People v. Weiszmann, 185 Ill. App. 3d 273, 279, 541 N.E.2d 205, 208
(1989).
          On June 20, 1996, the trial court granted the plaintiffs'
motion for class determination, thus implicitly finding that each
of the four prerequisites was met.  American Premier's motion to
reconsider the class determination argued that this case is not an
appropriate class action because "individual questions of title to,
and possession of, the various parcels of real estate involved,
predominate over any common questions of fact or law relating to
the 'original' indentures from the landowners to the railroad."
(Emphasis added.)  American Premier's memorandum in support of the
motion asserted that the proposed class action fails to meet three
of the four prerequisites:  predominance of common issues, fair and
adequate representation of the class, and appropriateness of the
class action as a method for resolving the dispute.
          Announcing its decision from the bench, the trial court
addressed only the predominance argument:
          "This is just one of those situations that
          doesn't fit class action.  ***  [M]aybe the
          only way to resolve this is with a lot of
          individual lawsuits.  And as painful as that
          could be to the parties and ultimately to the
          Court, it appears to me that those individual
          questions of title, in fact, really do predom-
          inate over any common questions of fact or law
          that relate to the original documents." 
          (Emphasis added.) 
          On appeal, the defendants again argue that three of the
four class action prerequisites are not met.  Because this appeal
involves only the trial court's decision to withdraw its initial
certification, we address only the basis of that decision, the
predominance criterion.  The trial court's ruling left its initial
findings with regard to the other criteria undisturbed.  
          Plaintiffs assert that the common question, indeed the
only question in this litigation, is whether the railroad acquired
title to or an easement in the right-of-way.  Within each proposed
class, they contend, the same law applies and the facts are
virtually identical.  If one deed is construed, all of the deeds
with the same language have the same construction.  If an easement
arose by prescription on one property, the same facts on another
property also gave rise to an easement.  No individual issues could
predominate over these common questions because there are no other
issues before the court.  
          Defendants cite Weiszmann in support of their argument
that individual issues predominate.  In that case, the State of
Illinois brought quiet title actions against several individual
defendants.  Defendants counterclaimed, also seeking to quiet
title, and unsuccessfully sought certification of a class.  Denial
of class certification on the basis of predominance of individual
issues was affirmed on appeal.  The court held that, in an action
to quiet title: 
          "[S]uch factual questions as to the time of
          acquiring the interest in the property, the
          source of the title, the location of the
          property, and the application of legal and
          equitable principles in each case would be
          unique."  Weiszmann, 185 Ill. App. 3d at 280,
          541 N.E.2d at 209.  
These individual issues would indeed predominate if the relief
sought were a declaration that individual members of the plaintiff
class have title to specific portions of the abandoned right-of-
way.  However, because the question before the trial court is the
nature of the interest acquired by the railroad over 100 years ago,
these issues will not be reached in this litigation.
          The test for determining whether common questions
predominate is whether the successful adjudication of the
plaintiffs' claim will establish a right to recovery in the class
members.  Slimack v. Country Life Insurance Co., 227 Ill. App. 3d
287, 292-93, 591 N.E.2d 70, 74 (1992).  Plaintiffs do not refer to
"collateral estoppel" or "res judicata" in their brief but argue
that if later disputes do arise regarding the actual ownership of
the properties in question, those disputes will not involve these
defendants because it will already have been determined, in this
litigation, that they have no interest.  Housing Authority v. Young
Men's Christian Ass'n, 101 Ill. 2d 246, 252, 461 N.E.2d 959, 962
(1984).  Plaintiffs' intention clearly is to preclude defendants
from asserting any rights to the properties in subsequent litiga-
tion.  They claim it is "pure speculation" that there will be any
litigation in the future and, then, only if there are multiple
claimants to a particular parcel and those claimants resort to the
courts.  Defendants, on the other hand, envision a flood of
"impermissible piecemeal litigation" (Marlow, 222 Ill. App. 3d at
731, 584 N.E.2d at 350), as actual title to each parcel is
judicially determined.    
          Because the decision to certify a class is within the
discretion of the trial court, the trial court's assessment of the
potential burden of subsequent piecemeal litigation is entitled to
great deference.  The comments of the trial court suggest that its
decision was based on a concern that title to each individual piece
of property would have to be resolved in this lawsuit.  It is
clear, from the initial certification decision, that the trial
court would not reach the same conclusion with regard to class
certification if it were contemplating granting the remedy sought
by plaintiffs.
          Because the trial court's ruling on the class action
question was inextricably tied in to the mistaken conclusion that
the requested declaratory relief was not available, we find that
the trial court's decertification of the class action was based on
an improper legal criterion.  This action is therefore remanded to
the trial court, where it may proceed as a class action.  
IV.  CONCLUSION
          For the foregoing reasons, the judgment of the trial
court is reversed and the matter remanded for further proceedings
consistent with this opinion.
          Reversed and remanded with directions.
          KNECHT and STEIGMANN, JJ., concur.