NO. 4-96-0934
                                    
                         IN THE APPELLATE COURT
                                    
                               OF ILLINOIS
                                    
                             FOURTH DISTRICT

     
LAWRENCE J. BEAL,                       )    Appeal from
          Plaintiff-Appellant,          )    Circuit Court of    
          v.                            )    Sangamon County
LOUISE H. SCHEWE, Executor of the Will  )    Nos. 95L492
of KARL H. SCHEWE, Deceased,            )         95P0113
and LOUISE H. SCHEWE, Individually,     )    
          Defendants-Appellees.         )    Honorable
                                        )    Thomas R. Appleton,
                                        )    Judge Presiding.
_________________________________________________________________

          JUSTICE GARMAN delivered the opinion of the court: 
          Plaintiff Lawrence J. Beal filed a probate claim against
the estate of Karl Schewe and a separate complaint against Louise
H. Schewe (hereinafter defendants) in the circuit court of Sangamon
County.  Plaintiff alleged defendants owed him money under a real
estate contract.  The two actions were consolidated and defendants
filed a motion for judgment on the pleadings.  The trial court
granted defendants' motion and plaintiff now appeals.  We affirm.
          On May 6, 1989, plaintiff entered into a real estate
contract with defendants to purchase farmland.  The contract
provided, in part:
               "I, [plaintiff] (Purchaser)[,] agree[] to
          purchase at a price of $600,000.00 on the
          terms set forth herein, the following de-
          scribed real estate in __________ County,
          Illinois:
               The farm near Richview, Illinois, con-
          taining 980 acres, with about 575 tillable
          acres, together with all improvements thereon. 
          See attached legal description.
               ***
               [C]ommonly known as farm of 980 acres,
          Richview, Illinois." 
A legal description of the land was attached to the contract.  The
second paragraph of the contract stated:
               "[Defendants], as titleholders, (Seller)
          agree[] to sell the real estate and the prop-
          erty, if any, described above at the price and
          terms set forth herein, and to convey or cause
          to be conveyed to Purchaser or nominee title
          thereto (in joint tenancy) by a recordable
          [w]arranty deed."  
A rider to the contract contained the following provisions:
               "1.  It is understood and agreed that
          Seller will retain possession of all tillable
          land which is planted and under crop through
          the harvest and removal of said crop[--]but in
          no event shall Seller retain possession of the
          crop lands beyond December 31, 1989.  All 1989
          crops proceeds are the property of Seller. 
          Upon and after harvest, Seller shall leave the
          land in a good and proper condition for con-
          tinued farm purposes.  The Agreements in this
          paragraph shall survive the closing hereof.
               2.   SURVEY.  Seller shall deliver to
          Purchaser on or before fifteen (15) days from
          the date hereof any existing survey or plat of
          survey in the possession of the Seller, or
          other existing documents which show:
               A.   The boundaries and correct legal
          description thereof.
               B.   The net number of acres excluding
          any right-of-way and easements, if any.
               C.   That same is free of encroachments
          thereon.
               D.   The location and course of road
          rights-of-way and of all easements, either
          visible or recorded, and other servitudes to
          subject Premises."  
          On June 14, 1989, the sale of the farmland was consummat-
ed by defendants' delivery of a warranty deed to Rolling Hills
Farm, Inc. (Rolling Hills), a corporation operated by plaintiff. 
The corporation then deeded the property to plaintiff.
          On February 1, 1995, Karl Schewe died.  On August 11,
1995, plaintiff filed a claim against Karl Schewe's estate,
alleging that the farmland conveyed to him by defendants was
deficient by approximately 32 acres.  A survey of the land
completed after delivery of the warranty deed showed the property
contained only 948.185 acres.  Plaintiff claimed the number of
acres was considered material by the parties and affected the
agreed-upon consideration.  As a result, he overpaid defendants by
approximately $19,500.  On August 17, 1995, plaintiff filed a
separate complaint against Louise containing the same allegations.
          Defendants each filed an answer in which they denied the
contract was for the sale of "980 acres."  They claimed both
parties relied upon the legal description of the property (with no
reference to a specific number of acres) and the contract merely
referred to the property as being "commonly known" as a farm of 980
acres.  Defendants further denied the property was sold based upon
a per-acre price.  Rather, it was sold as a lump-sum purchase. 
Defendants also included an affirmative defense, alleging that upon
acceptance of the deed by plaintiff, the contract merged into the
deed and all warranties and agreements in the contract concerning
the conveyance became void.
          On May 14, 1996, the trial court consolidated the actions
and ordered the parties to file cross-motions for summary judgment. 
On June 13, 1996, defendants filed a motion for judgment on the
pleadings pursuant to section 2-615(e) of the Illinois Code of
Civil Procedure (Code) (735 ILCS 5/2-615(e) (West 1994)). 
Defendants alleged (1) the sale of the farm was "in gross" and, as
such, the legal description of the property was controlling in the
case of a discrepancy as to the number acres and (2) the contract
merged into the deed and extinguished plaintiff's claim for damages
on the contract.  Defendants also filed a memorandum in support of
the motion.
          On August 28, 1996, the trial court granted defendants'
motion for judgment on the pleadings.  The court found that the
representations of the contract merged into the deed, thus
extinguishing plaintiff's claims.  The court also determined the
sale of the farmland was an "in gross" sale and, therefore, no
action could be maintained against defendants based on a deficiency
in acreage.
          Plaintiff filed a motion to reconsider, which was denied
by the trial court.  Plaintiff now appeals, arguing the trial court
erred in granting defendants' motion for judgment on the pleadings.
          A motion for judgment on the pleadings attacks, as a
matter of law, the sufficiency of a plaintiff's complaint to state
a cause of action.  Foley v. Santa Fe Pacific Corp., 267 Ill. App.
3d 555, 560, 641 N.E.2d 992, 996 (1994).  On appeal, a decision by
the trial court to grant such a motion is reviewed de novo.  Toombs
v. City of Champaign, 245 Ill. App. 3d 580, 583, 615 N.E.2d 50, 51
(1993).
          In reviewing a trial court's grant of a motion for
judgment on the pleadings, this court must determine whether the
allegations in the complaint, when viewed in the light most
favorable to the plaintiff, are sufficient to state a cause of
action upon which relief may be granted.  Vanek v. Illinois Farmers
Insurance Co., 268 Ill. App. 3d 731, 732, 644 N.E.2d 419, 421
(1994).  If no set of facts can be proved under the pleadings that
would entitle the plaintiff to relief, the reviewing court should
affirm the trial court's order.  Mount Zion State Bank & Trust v.
Consolidated Communications, Inc., 169 Ill. 2d 110, 115, 660 N.E.2d
863, 867 (1995); Vanek, 268 Ill. App. 3d at 732, 644 N.E.2d at 421.
          Plaintiff contends the allegations of his complaint
sufficiently state a cause of action.  Specifically, he claims the
pleadings show that sale of the farm was "by the acre" rather than
"in gross."  For support, he cites Hagenbuch v. Chapin, 149 Ill.
App. 3d 572, 500 N.E.2d 987 (1986).
          In Hagenbuch, the defendants sold farmland at an auction. 
Under the terms of the sale, bids were submitted on a per-acre
basis for what was believed to be 129 acres of land.  Plaintiffs
submitted the highest bid at $2,610 per acre and purchased the land
for $336,690.  Subsequent to the sale, plaintiffs learned the farm
contained only 123 acres.  They filed an action to recover for the
deficiency.  The trial court held the sale was "in gross" and
awarded summary judgment to the defendants.  Hagenbuch, 149 Ill.
App. 3d at 574, 500 N.E.2d at 989.  The appellate court reversed,
finding the number of acres was considered material to the parties
and that the sale was "by the acre."  Hagenbuch, 149 Ill. App. 3d
at 578, 500 N.E.2d at 991.  That court stated:
          "Where a farm is sold and described as con-
          taining any certain number of acres, a pre-
          sumption arises that the sale is 'by the acre'
          and not 'in gross.'  This presumption is not
          lightly overcome and may be rebutted only upon
          clear and convincing proof that the parties
          intended it to be a sale 'in gross.'" 
          Hagenbuch, 149 Ill. App. 3d at 575, 500 N.E.2d
          at 989.
          In this case, plaintiff points out that the real estate
contract referred to the property as "[t]he farm near Richview,
Illinois, containing 980 acres, with about 575 tillable acres," and
as the "farm of 980 acres."  Therefore, he claims, the trial court
should have presumed the sale was by the acre and not in gross.
          Moreover, plaintiff relies upon Fitton v. Barrington
Realty Co., 273 Ill. App. 3d 1017, 653 N.E.2d 1276 (1995), and
asserts the trial court in the present case was unable to determine
from the pleadings, as a matter of law, whether the amount of
acreage was a material factor in the purchase and whether the sale
was "by the acre" or "in gross."  In Fitton, the plaintiffs
purchased, from the defendants, a home and the surrounding land
consisting of approximately 2.39 acres.  Following the sale, the
plaintiffs discovered the property contained only 1.5 acres of
land.  They filed suit against the defendants for the deficiency. 
The trial court awarded summary judgment to the defendants and the
plaintiffs appealed.  On appeal, the first district found that an
issue of fact remained as to whether the sale was "by acre" or "in
gross" and reversed the trial court's grant of summary judgment. 
Fitton, 273 Ill. App. 3d at 1022, 653 N.E.2d at 1280.  Specifical-
ly, the court noted:
          "[T]he contract stated that approximately 2.3
          acres of land were being sold.  Generally, a
          contract for the sale of a home lists the land
          surrounding the home as 'per survey,' not by
          specific acreage.  Furthermore, this was not a
          minor deviation in acreage, but rather a 40%
          reduction of land.  We therefore cannot say as
          a matter of law that the amount of acres was
          not bargained for or was not a material factor
          in plaintiffs' purchase."  Fitton, 273 Ill.
          App. 3d at 1022, 653 N.E.2d at 1280.
          We find Hagenbuch and Fitton to be distinguishable from
the present case.  In Hagenbuch, the land was sold to plaintiffs
based upon their auction bid of $2,610 per acre.  This figure was
then multiplied by 129 acres to reach a total sale price of
$336,690.  In the present case, there is nothing to suggest the
sale price was calculated by plaintiff agreeing to purchase the
farmland for $612.25 per acre.  Rather, he and defendants merely
agreed to a sale price of $600,000 for the farm.  Furthermore, in
both Hagenbuch and Fitton, the description of the land made
reference to the amount of acreage included.  In this case, the
legal description made no such reference.  We also note that in
Fitton there was a significant deficiency (40% less) in the amount
of land received by plaintiffs, whereas in this case there was a 3%
deficiency.
          More important, we recognize the long lineage of cases to
support the trial court's decision in this case.  Illinois cases
have held that a sale of a farm or tract by name or general
description is a sale in gross and acreage is not the basis of the
contract, even though it is mentioned by description.  See
Dillenberger v. Ziebold, 70 Ill. App. 3d 585, 588, 388 N.E.2d 936,
939 (1979); May v. Nyman, 3 Ill. App. 3d 580, 584, 278 N.E.2d 97,
100 (1972).  Furthermore, it is a well-established rule in Illinois
that where a tract of land is conveyed by its proper governmental
description, the boundaries thus included will control as to the
quantity of acres and, in case of a discrepancy, neither purchaser
nor seller will have any remedy against the other for any excess or
deficiency in the quantity.  The mention of acres, in such a case,
has no legal effect.  Wadhams v. Swan, 109 Ill. 46, 56-57 (1884);
Binder v. Hejhal, 347 Ill. 11, 20, 178 N.E. 901, 904 (1931); Tope
v. Tope, 370 Ill. 187, 194, 18 N.E.2d 229, 232 (1938); Meyer v.
Ranson, 80 Ill. App. 2d 175, 180-81, 224 N.E.2d 293, 296 (1967);
May, 3 Ill. App. 3d at 584, 278 N.E.2d at 100; Estate of Chosnyka
v. Meyer, 223 Ill. App. 3d 493, 496, 585 N.E.2d 204, 206 (1992).
          Here, the proper legal description of the property was
attached to the contract.  The identical legal description was also
set forth in the deeds by which the land was transferred from
defendants to Rolling Hills, then from Rolling Hills to plaintiff. 
The exact boundaries of the property could be determined by the
legal description and were actually conveyed to plaintiff. 
Further, the legal description makes no reference to the number of
acres.  In fact, the only mention of "980 acres" is found in the
first paragraph of the contract and appears to refer only to the
name or general description of the farm.
          Plaintiff contends that many of these cases are inappli-
cable to the case at bar.  For example, he claims Dillenberger is
not instructive to the facts of this case.
          In Dillenberger, the defendant sold his farmland at an
auction.  The land consisted of three separate tracts--tillable
acres, a lake, and a farmhouse with five acres.  The plat indicated
the total acreage of the property was approximately 386 acres, of
which 225 were tillable.  The plat also indicated 118 acres of the
property consisted of the lake.  Plaintiffs bid on the property in
its entirety and purchased it for $321,000.  They later discovered
the acreage of the lake was 145.45 acres rather than 118 acres. 
They filed an action against defendant, claiming they had received
27.45 acres less of tillable land.  The trial court held that the
property was sold on a gross or lump-sum basis because it was sold
as described on the plat.  Therefore, the plaintiffs could not
recover for the deficiency in tillable acreage.  Relying upon the
well-established rule set out in Wadhams, the appellate court
affirmed and found that "[a]lthough plaintiffs received a larger
lake than they had originally expected, [they] bid upon and
purchased an entire farm, and not three separate tracts of land." 
Dillenberger, 70 Ill. App. 3d at 588, 388 N.E.2d at 939.  The court
further stated:
          "'There was no evidence that the property was
          being sold on a per acre basis nor that deliv-
          ery of a specific number of tillable acres was
          required for exact performance of the con-
          tract.  Accordingly, the court finds that the
          presence of a stated number of tillable acre-
          age was neither expressly nor by necessary
          implication made the essence of the con-
          tract.'"  Dillenberger, 70 Ill. App. 3d at
          589, 388 N.E.2d at 939.
          We find the reasoning in Dillenberger to be directly
applicable here.  Most notably, the decision addresses the lack of
evidence regarding a per-acre sale.  Such evidence is dispositive
in determining whether a property has been sold "in gross" or "by
the acre."  In the instant case, there is no evidence that
plaintiff purchased the farmland on a per-acre basis.  Furthermore,
the proper legal description of the land was set forth in the deed
when the land was transferred.  Accordingly, we hold plaintiff's
purchase of the farmland in this case was "in gross" and not "by
the acre."  
          Evidence supporting a per-acre sale should be strong.  We
believe public policy demands certainty in real estate transac-
tions.  Further, the interests of judicial economy would be better
served by requiring clear evidence of a per-acre sale on the face
of a real estate contract.  Where a real estate contract does not
expressly provide that the sale is "by the acre" or "per acre," it
should be viewed as a sale "in gross."  Such a requirement will
create certainty in real estate transactions and eliminate needless
litigation.
          We next address whether the trial court correctly applied
the doctrine of merger to bar plaintiff's cause of action.  The
general rule in Illinois is that a deed in full execution of a
contract for sale of land merges the provisions of the contract
into the deed.  Biehl v. Atwood, 151 Ill. App. 3d 763, 765, 502
N.E.2d 1234, 1235 (1986).  Thus, acceptance of a deed supersedes
all the contract provisions and extinguishes a remedy at law for a
deficiency in acreage.  Fitton, 273 Ill. App. 3d at 1022, 653
N.E.2d at 1279-80; Holec v. Heartland Builders, Inc., 234 Ill. App.
3d 253, 255, 600 N.E.2d 489, 490-91 (1992).  However, exceptions to
the rule exist where (1) the contract contains provisions collater-
al to and independent of the provisions in the subsequent deed and
(2) where the evidence clearly and convincingly proves a misrepre-
sentation or mutual mistake existed when the deed was delivered. 
Fitton, 273 Ill. App. 3d at 1022, 653 N.E.2d at 1280; Holec, 234
Ill. App. 3d at 255, 600 N.E.2d at 491.
          Plaintiff asserts this case falls within one of the
exceptions.  He claims there was a mutual mistake as to the number
of acres at the time of the sale, as both parties believed there
were 980 acres, when the actual number was only 948 acres.  There-
fore, he argues, the trial court erred in ruling his cause of
action was extinguished by the doctrine of merger.  
          We note there is no allegation of mutual mistake in
plaintiff's pleadings.  Thus, he cannot now make such a claim on
appeal.  Nevertheless, the evidence was not sufficiently clear and
convincing to prove a mutual mistake.  Although the contract makes
mention of "980 acres," it refers only to the name or general
description of the farm.  In addition, the legal description of the
property does not make reference to the amount of acreage. 
Moreover, the contract does not indicate a price "per acre." 
Rather, it states the described property is to be purchased for
$600,000.  As the parties agreed that plaintiff would purchase the
property contained in the legal description for $600,000 from
defendants and this is exactly what occurred, we find no mutual
mistake.  Therefore, this case does not fall within the exceptions
to the doctrine of merger.  Accordingly, the trial court was
correct in ruling that the representations of the contract merged
into the deed and extinguished plaintiff's claim.
          For the foregoing reasons, we affirm the judgment of the
circuit court of Sangamon County.
          Affirmed.
          STEIGMANN, P.J., and GREEN, J., concur.