NO. 4-97-0393

                          IN THE APPELLATE COURT

                                OF ILLINOIS

                              FOURTH DISTRICT

FIRST MIDWEST, a Division of            )    Appeal from
JACKSONVILLE SAVINGS BANK, f/k/a        )    Circuit Court of
JACKSONVILLE SAVINGS AND LOAN           )    Sangamon County
ASSOCIATION, a Corporation,             )    No. 90CH62
          Plaintiff-Appellant,          )
          v.                            )
MARIANN POGGE, Bankruptcy Trustee       )
for Patricia L. Cox,                    )
          Defendant-Appellee,           )
          and                           )
JAMES L. COX, ILLINI BANK OF AUBURN, a  )
Corporation, CREDITTHRIFT OF AMERICA    )
INC., a Corporation, LESTER L. ROYER,   )
GRACE I. ROYER, UNKNOWN OWNERS and      )    Honorable
NON-RECORD CLAIMANTS,                   )    Robert J. Eggers,
          Defendants.                   )    Judge Presiding.
_________________________________________________________________



          JUSTICE COOK delivered the opinion of the court:

          In May 1988, Patricia Cox filed an action seeking the
dissolution of her marriage to James Cox.  They jointly owned a
home located in Virden, Illinois, which was subject to a first
mortgage held by the Illini Bank of Auburn.  The couple also had
taken out three loans from First Midwest, a division of Jackson-
ville Savings and Loan Association (First Midwest), and James Cox
had taken out two individual loans from First Midwest.
          By July 1989, three of the Coxes' loans with First
Midwest were past maturity and in default, including the two
individual loans to James Cox.  In an effort to refinance and
consolidate these overdue loans, First Midwest made another
individual loan to James Cox in the principal sum of $8,356.07on July 15, 1989.  No new money was advanced.  This loan was
secured by a second mortgage on James Cox's undivided one-half
interest in the real estate in Virden, Illinois.   Due to the
pending marriage dissolution action, Patricia Cox denied First
Midwest's request to sign the note or mortgage but was aware that
James had done so.
          First Midwest was aware of the Coxes' pending divorce
at the time of the July 15 loan and mortgage.  James Cox told
Gloria Leskovisek, First Midwest's vice-president, about the
pending divorce a couple of months before the July 15 loan was
made, while discussing possible restructuring financing options. 
Patricia Cox also told Leskovisek about the pending action in a
telephone conversation on June 17, 1989.  Patricia Cox told
Leskovisek there was a pending marriage dissolution action and
that she would not sign any new mortgages to consolidate or
reduce payments on any existing loans.  
          The Coxes' marriage was dissolved on December 29, 1989,
on a bifurcated basis.  The property division in the marriage
dissolution action was announced on July 18, 1990, by the
Sangamon County circuit court.  The court awarded the real estate
in Virden, Illinois, to Patricia Cox and ordered James Cox to
assume the indebtedness related to that property, including the
July 15 loan by First Midwest.  Pursuant to the judgment, James
Cox conveyed his interest in the property to Patricia Cox by
quitclaim deed.
          The present foreclosure action on the home in Virden,
Illinois, was initiated by plaintiff First Midwest on April 20,
1990, two months prior to the entry of the order awarding the
property.  On August 28, 1991, the trial court entered an order
in this action to sell the subject real estate.  The sale (to a
third party) was completed on August 30, 1991, for the sum of
$57,000.  After payment of the first mortgage lien to Illini Bank
of Auburn in the sum of $32,458.69, there were remaining sale
proceeds of $24,541.31.  From that amount, $12,000 was paid over
to First Midwest "in escrow" to cover the subject loan, subject
to the order of the court in this action.
          On November 13, 1991, James Cox filed for bankruptcy
and obtained a discharge of debtor on June 15, 1992.  The dis-
charge relieved him of several debts owed to First Midwest,
including the July 15 loan.  Patricia Cox then filed for bank-
ruptcy on May 7, 1992, relieving her of several debts owed to
First Midwest.  On October 18, 1996, the trustee of Patricia
Cox's bankruptcy estate, Marianne Pogge, was substituted as
defendant in this foreclosure action.
          First Midwest and defendant filed cross-motions for
summary judgment to recover the $12,000 in escrow.  Defendant
claims that First Midwest's actual notice of the Coxes' pending
divorce at the time of the July 15 loan made First Midwest's
rights under the mortgage subject to the divorce settlement, in
accordance with the equitable doctrine of lis pendens.  Defendant
argued that when James Cox's rights to the property were divested
under the divorce settlement, First Midwest's were divested as
well.  First Midwest countered that the doctrine of lis pendens
did not apply.  First Midwest also argued that Patricia Cox was
estopped from contesting the second mortgage because she should
have litigated it in the dissolution of marriage proceedings. 
The trial court entered summary judgment in favor of the trustee.
We reverse and remand.
          Summary judgment should be granted if there is no
genuine issue of material fact and the moving party is entitled
to judgment as a matter of law.  Bass v. Prime Cable of Chicago,
Inc., 284 Ill. App. 3d 116, 121, 674 N.E.2d 43, 47 (1996).  On
appeal from an order granting summary judgment, the standard of
review is de novo.  USG Corp. v. Sterling Plumbing Group, Inc.,
247 Ill. App. 3d 316, 318, 617 N.E.2d 69, 70 (1993).
          Generally, a spouse has an absolute right to alienate
his or her property, including the mortgage of his undivided one-
half interest in jointly held property.  Cadle Company II, Inc.
v. Stauffenberg, 221 Ill. App. 3d 267, 269, 581 N.E.2d 882, 884
(1991).  In the usual case, the mortgagor may then foreclose and
recover such one-half interest in the case of default.  Cadle
Company II, Inc., 221 Ill. App. 3d at 270, 581 N.E.2d at 885.  
However, if the subject property was involved in a pending action
at the time of the mortgage, the mortgagee's rights to that
property may be limited by the doctrine of lis pendens. 735 ILCS
5/2-1901 (West 1992). 
          At common law, the equitable remedy of lis pendens
bound purchasers or encumbrancers of property to the results of 
pending lawsuits that affected the title to or lien on that
property.  Norris v. Ile, 152 Ill. 190, 199-200, 38 N.E. 762, 764
(1894).  A lis pendens is not an injunction as it does not
formally restrain sale, conveyance, or purchase.  E&E Hauling,
Inc. v. County of DuPage, 77 Ill. App. 3d 1017, 1025, 396 N.E.2d
1260, 1266 (1979).  Under the doctrine of lis pendens, one who
obtains an interest in property during the pendency of a suit
affecting it is bound to the result of that litigation as if he
had been a party from the outset.  E&E Hauling, 77 Ill. App. 3d
at 1023, 396 N.E.2d at 1265.  For the doctrine to be applicable,
three requirements must be satisfied:  (1) the property must be
of such a character as to be subject to the rule, (2) the court
must have jurisdiction both "of the person and of the res," and
(3) the property involved must be sufficiently described in the
pleadings.  3 R. Michael, Illinois Practice 21.1 (1989) (Civil
Procedure Before Trial).  One purpose of lis pendens is the
avoidance of endless litigation of property rights precipitated
by transfers of interest and the necessity of then filing a new
suit against the transferee.  Admiral Builders Corp. v. Robert
Hall Village, 101 Ill. App. 3d 132, 136, 427 N.E.2d 1032, 1036
(1981).  At common law, the mere existence of the pending action
provided "notice to the world," and the subsequent purchaser was
bound by the findings of that suit as if he were a party, regard-
less of actual or constructive notice.  Davidson v. Dingeldine,
295 Ill. 367, 372, 129 N.E. 79, 81 (1920).        
          The legislature has codified the doctrine of lis
pendens in an attempt to ameliorate the harsh effects of the
doctrine upon innocent subsequent purchasers.  Allen & Korkowski
& Associates v. Pettit, 108 Ill. App. 3d 384, 391, 439 N.E.2d
102, 107-08 (1982); see 735 ILCS 5/2-1901 through 2-1903 (West
1992).  Under the statute, subsequent purchasers or encumbrancers
of interests in real property are not bound by the results of
pending suits unless they have "constructive notice" of the
pending proceedings.  735 ILCS 5/2-1901 (West 1992).  Before
there may be "constructive notice," a lis pendens notice must be
filed in the recorder's office.  735 ILCS 5/2-1901 (West 1992).  
          The statute, however, deals only with constructive
notice.  Parties with actual notice of pending proceedings
affecting the property are also subject to the lis pendens
doctrine even if there has been no compliance with section 2-1901
of the Code of Civil Procedure.  Allen & Korkowski & Associates,
108 Ill. App. 3d at 391, 439 N.E.2d at 108; Henkel v. Morris, 155
Ill. App. 3d 816, 822, 508 N.E.2d 780, 783 (1987).  In Allen &
Korkowski & Associates, the parties were involved in a  dissolu-
tion of marriage action.  The trial court awarded certain real
estate to the wife and the husband appealed.  After the appeal,
during the interval between the remand and the retrial, the
husband's attorney took a mortgage from the husband to secure
payment of his legal fees.  The court held that the attorney's
claim to the property was inferior to the wife's even though no
lis pendens notice had been filed, because the attorney had
actual notice of the divorce proceeding.  Allen & Korkowski &
Associates, 108 Ill. App. 3d at 391, 439 N.E.2d at 108.  The
doctrine of lis pendens is meant to protect innocent subsequent
purchasers.  It would be inconsistent to bind those with con-
structive notice of the pending action but not those with actual
notice.  Allen & Korkowski & Associates, 108 Ill. App. 3d at 390,
439 N.E.2d at 107.
          First Midwest acknowledges it had actual notice of the
Coxes' pending marriage dissolution.  However, it claims that lis
pendens does not apply to pending divorce actions.  At common
law, lis pendens was limited to pending in rem actions and did
not apply to divorce actions, unless the wife's complaint assert-
ed a specific right to the described property or the husband had
been enjoined from disposing of the property.  American Woolen
Co. v. Lesher, 267 Ill. 11, 19, 107 N.E. 882, 884 (1915); David-
son, 295 Ill. at 372, 129 N.E. at 81; 51 Am. Jur. 2d Lis Pendens
21 (1970).  
          Today, however, lis pendens may apply to any proceed-
ing, including divorces.  735 ILCS 5/2-1901 (West 1992).  The old
common law "specific right" requirement on the doctrine of lis
pendens in divorces was meant to protect bona fide purchasers,
who could not be expected to have notice that their property
rights were in peril unless the wife's divorce complaint specifi-
cally asserted a right to the property.  American Woolen Co., 267
Ill. at 19, 107 N.E. at 884.  That rule has been replaced by the 
lis pendens statute and has no application where the mortgagee
has constructive notice.  Since the adoption of the Illinois
Marriage and Dissolution of Marriage Act (Act) (750 ILCS 5/101
through 802 (West 1992)) in 1977, real property, even property
titled in the name of one spouse, can be marital property which
is awarded to the other spouse. 
          First Midwest also disputes that actual notice gives
rise to the doctrine of lis pendens.  It claims that the case of 
Allen & Korkowski & Associates is limited to its facts and
distinguishable from the present case.  First Midwest contends
the holding in Allen & Korkowski & Associates is limited to the
situation where a mortgage is taken after a judgment has already
been entered in a pending divorce, and is now on appeal.  Allen &
Korkowski & Associates, 108 Ill. App. 3d 384, 439 N.E.2d 102. 
First Midwest notes that its mortgage was taken well before the
Coxes' divorce judgment.  First Midwest reasons that it could not
have known a year in advance the property would eventually be
awarded to Patricia Cox.  
          However, Allen & Korkowski & Associates does not
indicate that its holding is limited to cases where the mortgage
was taken after the divorce judgment.  It simply holds that
subsequent parties with actual notice of pending proceedings
affecting their rights to that property are bound by those
proceedings to the same extent as if they had constructive notice
under section 2-1901.  Allen & Korkowski & Associates, 108 Ill.
App. 3d at 391, 439 N.E.2d at 108.  As the court in Allen &
Korkowski & Associates noted, "[i]t is the existence of the suit
itself, not the probabilities of success, which invokes the
principle of lis pendens."  Allen & Korkowski & Associates, 108
Ill. App. 3d at 390, 439 N.E.2d at 107.
          Another possible argument against the application of
lis pendens in divorces is that it is an unconstitutional re-
straint on alienation of property, along the lines of Messenger
v. Edgar, 157 Ill. 2d 162, 177, 623 N.E.2d 310, 317 (1993).  In
that case, the supreme court struck down a 1993 amendment to
section 501.1 of the Act, which provided that upon the service of
summons a "dissolution action stay" would automatically be in
effect restraining both parties from transferring or encumbering
any property without the consent of the other party or an order
of the court.  750 ILCS 5/501.1 (West 1992).  The supreme court
held that the statute was overbroad and not rational because it
restrained the parties from the disposition not only of marital
assets but also nonmarital assets to which the other spouse could
lay no claim.  Messenger, 157 Ill. 2d at 177, 623 N.E.2d at 317. 
It could be argued the lis pendens doctrine suffers from the same
defect, but we reject that argument.  Lis pendens does not
prevent transfers or encumbrances of property during the pendency
of a dissolution action, it serves only to bind one who obtains
an interest in the property during the pendency of the dissolu-
tion action as if he had been a party from the outset.  A disso-
lution action cannot bind nonmarital property, which is property
"to which the other spouse can lay no claim."  Messenger, 157
Ill. 2d at 177, 623 N.E.2d at 317.
          Finally, First Midwest contends that Patricia Cox is
estopped from contesting the mortgage given by her ex-husband
because she could have contested it in the marriage dissolution
action.  First Midwest cites Henkel (155 Ill. App. 3d 816, 508
N.E.2d 780).  In that case, a husband mortgaged his half of
jointly owned property during the pendency of a divorce.  The
court held the lender was not bound by lis pendens because it had
only knowledge of marital discord, not of a pending marriage
dissolution action.  Henkel, 155 Ill. App. 3d at 822, 508 N.E.2d
at 784.  The court further noted in dicta that the wife knew
about the lien at the time of the divorce proceedings and, there-
fore, had accepted the property subject to the lien and could not
contest it later.  Henkel, 155 Ill. App. 3d at 822-23, 508 N.E.2d
at 784.  In the present case, First Midwest argues the trustee is
similarly estopped because Patricia Cox knew of the mortgage at
the divorce action and did not contest it.
          Equitable estoppel applies when a person, by his
statements or conduct, induces a second person to rely, to his
detriment, on statements or conduct of the first person.  In re
Marriage of Webber, 191 Ill. App. 3d 327, 331, 547 N.E.2d 749,
751 (1989).  Equitable estoppel does not apply in this case. 
First Midwest could not have been induced to its detriment by
Patricia's statements or conduct because it made the subject
loans over a year before the foreclosure and dissolution actions. 
Patricia Cox's statements at the time of the mortgage served as a
warning to First Midwest not to rely on the mortgage.  Patricia
Cox specifically told First Midwest that a divorce was pending
and she would not sign the July 15 loan or increase her obliga-
tions to the bank.  Nor does Patricia Cox's failure to contest
the mortgage during the marriage dissolution action give rise to
estoppel.  At that point, First Midwest had already filed the
foreclosure action and was litigating the mortgage, so its
conduct could not have been affected by Patricia Cox's actions.   
          We believe the doctrine of lis pendens applies.  In
accordance with Allen & Korkowski & Associates, First Midwest had
actual notice of the Coxes' pending divorce and was not a bona
fide purchaser.  Allen & Korkowski & Associates, 108 Ill. App. 3d
at 391, 439 N.E.2d at 108.  Therefore, it was bound to the judg-
ment rendered in the underlying Cox dissolution action as if it
had been a party to that action.
          However, we do not believe First Midwest's rights to
the property were adversely affected by the judgment rendered in
the dissolution action.  In Henkel, the dissolution judgment
awarded the property to Diana Jean "'free and clear of any inter-
est of [Robert] subject to any valid and legal liens against said
property.'"  Henkel, 155 Ill. App. 3d at 818, 508 N.E.2d at 781. 
Diana Jean then attempted to show that the mortgage was not valid
because it violated a temporary restraining order enjoining
Robert from disposing of or secreting or hiding the marital
assets.  There was no such temporary restraining order in this
case, and defendant here makes a different argument:  that
because of the doctrine of lis pendens, First Midwest was in
effect a party to the dissolution of marriage litigation and took
subject to any order eventually entered in that litigation.
          If the judgment of dissolution had awarded the Virden
residence to James, the rights of First Midwest would not have
been affected by the judgment.  If the judgment of dissolution
had awarded the Virden residence to Patricia, subject to the lien
of First Midwest, again First Midwest's rights would not have
been affected.  The judgment of dissolution in fact provided that
the "parties incurred certain debts," including a promissory note
to First Midwest in the amount of $8,000, "secured by a second
mortgage upon the home located at 18 Perry Drive, Virden, Illi-
nois."  It also awarded the home at 18 Perry Drive, Virden,
Illinois, to Patricia.  We read the judgment of dissolution as
recognizing the mortgage and awarding the Virden residence
subject to that mortgage.  By virtue of the doctrine of lis
pendens, First Midwest took the mortgage subject to any order
eventually entered in the dissolution of marriage action, but no
order entered in that action interfered with the rights of First
Midwest. 
          We reverse and remand for the trial court to enter
summary judgment in favor of First Midwest.
          Reversed and remanded.
          McCULLOUGH, P.J., and KNECHT, J., concur.