NO. 4-95-1013
                          IN THE APPELLATE COURT
                                OF ILLINOIS
                              FOURTH DISTRICT
IN THE MATTER OF THE APPLICATION OF THE  )   Appeal from
COUNTY COLLECTOR FOR DELINQUENT TAXES    )   Circuit Court of
PETITION OF:  DENNIS D. BALLINGER,       )   Macon County
          Petitioner-Appellant,          )   No. 95TX182
          v.                             )
HICKORY POINT BANK & TRUST, VERNON H.    )
HOUCHEN, Bankruptcy Trustee, and         )
Order for Sale in Error filed by CATHY   )
L. ASHBY, Macon County Tax Collector and )   Honorable 
LARRY WARD,                              )   John K. Greanias,
          Respondents-Appellees.         )   Judge Presiding.
_________________________________________________________________


          JUSTICE KNECHT delivered the opinion of the court:
          Respondents, Hickory Point Bank and Trust (Hickory
Point), Vernon Houchen, bankruptcy trustee, and Cathy L. Ashby,
Macon County tax collector, filed motions to set aside a tax sale
and requested a sale in error under section 21-310 of the Proper-
ty Tax Code.  35 ILCS 200/21-310 (West 1994).  They argued the
owners of the home involved in the tax sale were in bankruptcy at
the time of the sale and an automatic stay was in effect prohib-
iting the tax sale from taking place.  The trial court vacated
the order for tax deed and granted the petition for sale in er-
ror.  Dennis Ballinger, petitioner, was the tax purchaser and has
appealed the judgment of the trial court.  We affirm.
          On July 7, 1992, Larry and Nancy Ward filed for bank-
ruptcy protection under chapter 13 of the Bankruptcy Code.  11
U.S.C. 101 et seq. (1988).  The Wards later moved to convert
their bankruptcy action to one under chapter 11 of the BankruptcyCode.  On October 13, 1992, the bankruptcy judge ordered the
Wards to supply certain information and pay a filing fee in order
to convert to a chapter 11 proceeding.  When the Wards failed to
file the required fee, their case was dismissed on October 22,
1992.  
          The Wards filed a motion to reinstate their bankruptcy
on October 30 and it was allowed on November 19, 1992.  A notice
of commencement of case under chapter 11 was sent by the bank-
ruptcy court to all creditors on November 19, 1992.  The notice
stated the case was filed or converted on October 13, 1992.  The
Wards later converted their chapter 11 bankruptcy proceeding to
one under chapter 7 on March 1, 1993, and were granted a dis-
charge in bankruptcy on December 6, 1993.  Prior to the dis-
charge, Hickory Point, mortgagee of the home, requested the auto-
matic stay be lifted on the Wards' home, and the request was
granted by the bankruptcy court on September 23, 1993.  Sometime
after that, the bank brought a foreclosure action against the
Wards.
          At the time the Wards originally filed their bankruptcy
petition, the real estate taxes on their residence were delin-
quent.  No notice was given to the Macon County collector of ei-
ther the filing of the bankruptcy petition or its dismissal.  The
taxes on the property were sold at the annual Macon County tax
sale on October 26, 1992.  Dome Tax Service was the successful
bidder and obtained a certificate, which was assigned to
Ballinger on May 18, 1995.  On May 19 Ballinger filed a petition
for tax deed and forwarded required notices to various interested
parties, including Hickory Point.  On October 2, 1995, the period
of redemption ended without the real estate taxes being redeemed
and Ballinger filed an application for issuance of a tax deed on
October 4, 1995.  Ballinger received an order issuing the tax
deed that same day.
          On October 23, 1995, motions for sale in error were
filed by Hickory Point, Vernon Houchen, bankruptcy trustee, and
Cathy Ashby, Macon County collector.  In addition, motions to set
aside the order for tax deed were filed by Hickory Point and the
bankruptcy trustee.
          At a hearing held on December 8, 1995, the trial court
dismissed the motions to compel sale in error filed by Hickory
Point and the trustee.  The trial court granted the motion for
sale in error filed by the Macon County collector and also the
motions to set aside the tax deed.  On December 11, 1995,
Ballinger filed a notice of appeal.
          When a bankruptcy petition has been filed, the real
property of debtors such as the Wards is protected from a tax
sale by both federal and Illinois law.  Under federal law, when
debtors enter bankruptcy, their assets are protected from action
against them by their creditors by the provisions of an automatic
stay provided by section 362 of the Bankruptcy Code.  11 U.S.C. 
362 (1994).  Subsection 362(c)(2) provides the stay shall remain
in effect 
               "*** until the earliest of-
                    (A) the time the case is closed;
                    (B) the time the case is dis-
               missed; or
                    (C) if the case is a case under 
               chapter 7 of this title ***, the 
               time a discharge is granted or denied."  
               11 U.S.C. 362(c)(2) (1994).
          A tax sale occurring when the automatic stay is in ef-
fect, as well as any other action against a debtor's property
taken by a creditor then, is void ab initio.  In re Garcia, 109
B.R. 335, 340 (Bankr. N.D. Ill. 1989); Richard v. City of Chica-
go, 80 B.R. 451, 453 (Bankr. N.D. Ill. 1987).  A tax sale is void
while an automatic stay is in effect despite the debtors' failure
to include the tax debt in their chapter 13 plan (In re Young, 14
B.R. 809, 811 (Bankr. N.D. Ill. 1981)) because creditors are
bound by the stay regardless of notice.  In re Greer, 89 B.R.
757, 759 (Bankr. S.D. Ill. 1988); In re Ellis, 66 B.R. 821, 823
(Bankr. N.D. Ill. 1986).   
          In addition, in Illinois section 21-310 of the Property
Tax Code provides the sale of property for failure to pay proper-
ty taxes may be declared a sale in error only under certain cir-
cumstances: 
               "(a) When, upon application of the county
          collector, tax purchaser, or a municipality
          which owns or has owned the property ordered
          sold, it appears to the satisfaction of the 
          court which ordered the property sold that 
          any of the following subsections are applicable,
          the court shall declare the sale to be a sale
          in error:
                              * * *
                    (6) prior to the tax sale a 
               voluntary or involuntary petition has 
               been filed by or against the legal or 
               beneficial owner of the property
               requesting relief under the provisions 
               of 11 U.S.C. Chapter 7, 11, 12 or 13."
               35 ILCS 200/21-310(a)(6) (West 1994).
          If the Wards, as legal owners of the property in ques-
tion, had filed a voluntary petition for relief in bankruptcy at
the time of the tax sale of their property, the sale was void
under the Bankruptcy Code and the Macon County collector could
bring a petition for sale in error, which would be granted under
the Illinois Property Tax Code.  However, in this instance, on
the date of the Macon County tax sale the bankruptcy petition of
the Wards had been dismissed and was not yet the subject of a
motion to reinstate.  Ballinger argues the automatic stay was not
in effect on the date of the tax sale and, therefore, it was not
a void sale under section 362 of the Bankruptcy Code.  11 U.S.C.
362 (1994).  Further, he argues the automatic stay must be in
effect in order for the sale to qualify as a sale in error under
section 21-310(a)(6) of the Property Tax Code.  35 ILCS 200/21-
310(a)(6) (West 1994).  
          In its order granting the petition for a sale in error,
the trial court noted the federal courts have had a difficult
time dealing with their own automatic stay rule, sometimes want-
ing to apply it and sometimes not wanting to do so when a case
has been dismissed and is later reinstated.  We agree with that
assessment.
          Ballinger cites several cases in support of his posi-
tion, i.e., the automatic stay was not in effect during the win-
dow created by the dismissal of a bankruptcy action, though it
was later reinstated.  Only one circuit court of appeals appears
to have addressed this issue and the rest are bankruptcy and tax
courts.  In In re De Jesus Saez, 721 F.2d 848 (1st Cir. 1983),
the debtor filed for relief under chapter 13 of the Bankruptcy
Code but, due to lack of diligence, her bankruptcy case was dis-
missed.  A mortgagee, who obtained a judgment in mortgage fore-
closure proceedings prior to the debtor filing for bankruptcy,
sold the debtor's residence at auction after the bankruptcy case
was dismissed.  After the debtor's motion for reconsideration of
the dismissal and reinstatement of the bankruptcy case were al-
lowed, the bankruptcy court issued an order voiding the prior
sale of the residence as a violation of the automatic stay.  The
district court affirmed the bankruptcy court, but the court of
appeals reversed, holding that, unless specifically extended, the
automatic stay terminated upon dismissal of the bankruptcy peti-
tion.  De Jesus Saez, 721 F.2d at 851.  Therefore, even though
the bankruptcy petition was reinstated, the actions of the credi-
tor during the window of time between dismissal and reinstatement
were not void.
          Some bankruptcy courts have held to the contrary and
found a motion to reinstate a dismissed bankruptcy case that is
allowed results in treating the bankruptcy case as if the dis-
missal never occurred.  In re Lewis & Coulter, Inc., 159 B.R.
188, 190-91 (Bankr. W.D. Pa. 1993).  In Lewis & Coulter the debt-
or had its case dismissed on December 22, 1992, and moved to
reinstate it within the 10 days required by Federal Rule of Bank-
ruptcy Procedure 9024.  On February 9, 1993, the court allowed
the motion to reinstate.   During the window created by the pen-
dency of the reinstatement motion, a creditor-employee of the
bankrupt company accrued vacation time, which is considered to be
an administrative expense of the bankruptcy.  The debtor at-
tempted to avoid payment of the vacation pay to the employee
because it accrued during the window between the dismissal and
reinstatement of the bankruptcy.  The court ruled its order of
dismissal should be treated as though it never existed:
               "Debtor's motion of January should be con-
          strued as a motion to vacate the order of December 
          22, 1992[,] pursuant to Federal Rule of Bankruptcy 
          Procedure 9024 ***.  It sought to 'reinstate and re-
          file the within case'.  
               The order of February 9, 1993[,] 'relieved' 
          debtor from the order entered on December 22, 1992.  
          It effectively rendered the order of December 22, 
          1992, which treated the bankruptcy case as though 
          it had not been filed, as a nullity.  That is to 
          say, it treated the order of December 22, 1992[,] 
          as though it never had been entered and reinstated 
          the bankruptcy petition as of the date on which it     
          originally had been filed ***."  (Emphasis in 
          original).  Lewis & Coulter, 159 B.R. at 191. 
          The court in Lewis & Coulter found it would be "mani-
festly unjust" to reinstate the bankruptcy petition as of Decem-
ber 4, 1992, without allowing the administrative claim of the
employee rendering services to the bankruptcy estate during the
period before the dismissal order was considered to be a nullity. 
Lewis & Coulter, 159 B.R. at 191.       
          The trial court here found the Lewis & Coulter case
most persuasive.  The trial court found there was no final order
on the date of the tax sale because the dismissal was later
changed.  Because there was no final order, the court found the
bankruptcy petition was pending on the date of the tax sale.
          The decision in Lewis & Coulter has been criticized by
other bankruptcy courts (see In re Thomas, 194 B.R. 641, 648 n.19
(Bankr. D. Ariz. 1995)), but we find it to be persuasive.  Bank-
ruptcy courts are courts of equity (National Labor Relations
Baord v. Bildisco & Bildisco, 465 U.S. 513, 527, 79 L. Ed. 2d
482, 496, 104 S. Ct. 1188, 1197 (1983)) and must balance the
equities involved in making decisions.  The bankruptcy court in
this case granted the Wards' motion to reinstate their case and
in its order sent to notify creditors on November 19, 1992, stat-
ed the case was filed or converted on October 13, 1992.  Thus,
the bankruptcy court in this case treated the Wards' bankruptcy
as continuously filed and, therefore, there was no window of op-
portunity for any creditor to take action against the Wards'
property.  
          There is no mention anywhere in the record as to the
Wards requesting their automatic stay be reinstated after the
reinstatement of their bankruptcy case and, yet, the bankruptcy
court granted Hickory Point's motion to lift the stay on Septem-
ber 23, 1993.  Thus, the bankruptcy court treated the stay as re-
maining in effect from the original filing of the bankruptcy
petition.  This position comports with the legislative purpose of
the automatic stay, which this court has recognized to be "'to
permit the debtor to organize his or her affairs without creditor
harassment and to allow orderly resolution of all claims.'"  Cole
Taylor Bank v. Cole Taylor Bank, 224 Ill. App. 3d 696, 707, 586
N.E.2d 775, 782 (1992), quoting Fortier v. Dona Anna Plaza Part-
ners, 747 F.2d 1324, 1330 (10th Cir. 1984).
          We are not in a position to overrule the bankruptcy
court's apparent determination the automatic stay remained in
effect during the time between the dismissal and reinstatement of
the Wards' bankruptcy petition.  Because the bankruptcy court
treated the stay as remaining in effect, and such a position is
in conformity with the stated legislative intent of allowing the
orderly resolution of all claims against a creditor's estate, we
will treat the stay as remaining in effect for purposes of grant-
ing a petition for sale in error.
          However, we do not believe section 21-310 of the Prop-
erty Tax Code (35 ILCS 200/21-310 (West 1994)) actually requires
an automatic stay to be in effect for a petition for sale in
error to be granted.  This is a case of first impression as we
found no reported cases dealing with this issue.        
          Ballinger argues that, in order to qualify for a sale
in error under section 21-310(a)(6), the automatic stay must be
in effect at the time of a tax sale.  He points out the statute
does not set any time limits on when the bankruptcy must have
been filed and argues that, if the statute is read literally, a
bankruptcy petition filed, for example, in 1985 or even earlier
would cause a sale in error to be issued on a tax sale occurring
in 1991 or later even if the debtors had been discharged but the
bankruptcy case were still open for the purpose of administration
of assets by the trustee.  Ballinger maintains the intent of the
General Assembly could not possibly have been for a property
owner to indefinitely delay any sale of delinquent taxes on his
property by filing a petition in bankruptcy.  
          Ballinger argues section 21-310 of the Property Tax
Code must be read in conjunction with the Bankruptcy Code and
notes the majority of bankruptcy cases find the existence of an
automatic stay affects the actions allowed to be taken by a cred-
itor.  See 11 U.S.C. 362 (1994).
          Legislative intent is the controlling inquiry in con-
struing a statute and the statutory language is the best indica-
tion of that intent.  Boaden v. Department of Law Enforcement,
267 Ill. App. 3d 645, 651, 642 N.E.2d 1330, 1335 (1994).  In
construing a statute, it is never proper for a court to part from
its plain language by reading into a statute exceptions, limita-
tions or conditions in conflict with the clearly expressed leg-
islative intent.  Eagan v. Chicago Transit Authority, 158 Ill. 2d
527, 532, 634 N.E.2d 1093, 1096 (1994).  When statutory language
is clear and unambiguous, a court must enforce the law as enacted
without considering other aids of construction.  Greenview Ag
Center, Inc. v. Yetter Manufacturing Co., 246 Ill. App. 3d 132,
136, 615 N.E.2d 395, 398 (1993).
          Section 21-310(a)(6) does not refer to an automatic
stay and there is nothing in the section to suggest its condition
for granting a sale in error is coextensive with the automatic
stay provision provided in the Bankruptcy Code.  The legislature
could have declared a county collector may apply for a sale in
error when the tax sale was held during the period of an automat-
ic stay under the Bankruptcy Code, but it did not do so.  It ap-
pears the legislature has determined a county collector need not
concern herself with the ins and outs of federal bankruptcy court
stays and procedures and how they affect different creditors and
their claims.  The legislature has made it simple.  If a bank-
ruptcy petition has been filed, a sale while that action is pend-
ing is in error.  As the statute must be read reasonably, if a
bankruptcy case has been ended by discharge or is no longer pend-
ing for some other reason on the merits, the previous filing of a
bankruptcy petition would no longer be grounds for the granting
of a petition for sale in error.
          The standard of proof necessary for a trial court to
declare a sale in error is set forth in clear language in section
21-310 of the Property Tax Code.  35 ILCS 200/21-310 (West 1994). 
The section requires only that "it appears to the satisfaction of
the court which ordered the property sold" that prior to the
property being sold a bankruptcy petition was filed.  35 ILCS
200/21-310(a) (West 1994); see also In re Application of the
County Collector for Judgment & Order of Sale Against Lands &
Lots Returned Delinquent for Nonpayment of General Taxes for the
Year 1986 and Prior Years--Tax Certificate No. 8600983, 221 Ill.
App. 3d 87, 88, 581 N.E.2d 715, 716 (1991).  
          In this case, the Wards' bankruptcy petition had been
on file for only three months at the time it was dismissed for
failure to file a fee when converting to a different chapter of
the Bankruptcy Code.  No motion to lift the stay had yet been
heard.  Only eight days elapsed between the dismissal and a mo-
tion requesting reinstatement.  The Wards' property was not kept
out of a tax sale for an indefinite period of time because of the
filing of their bankruptcy petition.  They originally filed their
petition on July 7, 1992, and were discharged from bankruptcy on
December 6, 1993.  The notice of commencement of case sent to
creditors by the bankruptcy court on November 19, 1992, when it
granted the Wards' motion to reinstate indicated their bankruptcy
case was filed or converted on October 13, 1992.  Under these
facts, the trial court was satisfied a bankruptcy petition was on
file prior to the property tax sale held on October 26, 1992, and
granted a sale in error based on section 21-310(a)(6) of the
Property Tax Code.  35 ILCS 200/21-310(a)(6) (West 1994).
          Finally, Ballinger argues Hickory Point should not be
allowed to have set aside the order for tax deed granted him
because it was notified after the tax sale of his interest in the
property and was given an opportunity to redeem the taxes. 
Ballinger argues Hickory Point was negligent in protecting its
interests by failing to redeem the real estate taxes and now is
trying to use the filing of the bankruptcy petition as a means to
set aside the order for tax deed.
          Hickory Point filed a petition for sale in error just
as the county collector did.  The trial court dismissed Hickory
Point's petition, however, because section 21-310(a) of the Prop-
erty Tax Code provides only a county collector, tax purchaser or
a municipality that owns or has owned the property may file a
petition for sale in error.  35 ILCS 200/21-310(a) (West 1994). 
However, the trial court granted the motion to set aside the
order for tax deed filed by Hickory Point.  This result is re-
quired by section 21-310 of the Property Tax Code because it pro-
vides that, if a sale is declared to be a sale in error, the
county clerk shall make entry in the tax judgment, sale, redemp-
tion, and forfeiture record the property was erroneously sold and
shall on demand of the owner of the certificate of purchase,
refund the amount paid plus interest and costs and cancel the
certificate.  35 ILCS 200/21-310 (West 1994).  
          Ballinger is entitled to his money back with interest
but is not entitled to a tax deed because the tax certificate
must be canceled once the sale has been found to have been made
in error.  No tax deed could possibly follow from a sale in er-
ror.
          For the foregoing reasons the judgment of the trial
court is affirmed.
          Affirmed.          
          COOK and GREEN, JJ., concur.