NO. 4-97-0325

                          IN THE APPELLATE COURT

                                OF ILLINOIS

                              FOURTH DISTRICT

THE RETREAT, a Not-for Profit           )    Appeal from
Corporation,                            )    Circuit Court of
          Plaintiff-Appellant,          )    Kankakee County
          v.                            )    No. 90CH148
WILLIAM F. BELL,                        )
          Defendant-Appellee.           )    Honorable
                                        )    Clark E. Erickson,
                                        )    Judge Presiding.
_________________________________________________________________


          JUSTICE COOK delivered the opinion of the court:

          In this unusual case the trial court dismissed, on the
pleadings, a complaint that had been on file for almost seven
years, after granting defendant leave to withdraw his answer. 
During the seven years, discovery had been taken and defendant
had filed a motion for summary judgment that had been denied.  We
reverse and remand with instructions for the trial court (1) to
allow plaintiff to amend to seek additional relief and (2) to
resolve this case on the facts.
          On June 7, 1990, plaintiff, the Retreat, a not-for-
profit corporation, filed its complaint against defendant William
F. Bell.  The complaint alleged that the Retreat leased a 1.2-
acre tract from Bernard Billberg, Jr., by a lease dated July 1,
1976, and that the lease gave the Retreat a right of first
refusal in the event the lessor received "a bona fide offer to
purchase the leased premises" during "the term of this Lease, or
any renewal thereof."  The complaint further alleged that on or
about July 20, 1989, Bell purchased 16.5 acres (which included the 1.2-acre tract) from the estate of Florence Billberg for
$285,000.  The complaint alleged that the July 1, 1976, lease
"was in force and effect on" July 20, 1989.  Count I requested
specific performance, that Bell be ordered to convey the 1.2-acre
tract to the Retreat in exchange for $20,945 (the proportion of
the total purchase price attributable to 1.2 acres).  Count II
sought a judgment against Bell in the amount of $100,000.  
          Bell filed an answer January 11, 1991, in which he
admitted that the lease was in full force and effect until June
30, 1986, but denied that it was in force after that time.  The
parties proceeded with discovery.  On November 13, 1992, Bell
filed a motion for summary judgment alleging that the Retreat had
not filed the necessary notice extending the lease beyond June
30, 1986.  On March 2, 1994, the trial court denied the motion
for summary judgment "in that there is a question of fact as to
whether terms of the lease were extended."  On April 19, 1994,
new counsel entered their appearance for Bell.  On June 2, 1994,
Bell filed a "Motion for Leave to Withdraw Answer and File Motion
to Dismiss or in the Alternative Motion to Strike."  That motion
was granted over two years later, on September 25, 1996.  On
February 6, 1997, the court granted the motion to dismiss in a
"Memorandum of Opinion" that granted leave to amend.  
          On April 15, 1997, the court entered the order now ap-
pealed, stating:
               "1.  That the Complaint does not set
          forth facts in support of the conclusion that
          the lease was 'in full force and effect on
          the date in question.'
               2.  That even if the Plaintiff did al-
          lege facts sufficient to support its conclu-
          sion that the lease was in full force and
          effect on or about July 20, 1989, the Com-
          plaint would still fail to state a cause of
          action, as Plaintiff would have had, at best,
          a first right of refusal as to the parcel it
          rented and not as to the greater tract con-
          veyed."    
The April 15, 1997, order did not give plaintiff the right to
amend.  
          The trial court has discretion to permit a defendant to
withdraw an answer and file a motion to dismiss as long as there
will be no prejudice to plaintiff.  Premo v. Falcone, 197 Ill.
App. 3d 625, 629, 554 N.E.2d 1071, 1074-75 (1990) (answer filed
only two weeks earlier).  Usually leave to withdraw an answer is
granted when defendant desires to plead some affirmative matter,
especially when some event has occurred subsequent to the filing
of the answer.  Bailey v. Petroff, 170 Ill. App. 3d 791, 798, 525
N.E.2d 278, 282-83 (1988) (leave to plead statute of limitations,
which would be waived unless raised affirmatively); La Salle
National Trust, N.A. v. Village of Westmont, 264 Ill. App. 3d 43,
77, 636 N.E.2d 1157, 1178 (1994) (defendant no longer owned
property in question); Simpson v. Illinois Health Care Services,
Inc., 225 Ill. App. 3d 685, 687, 588 N.E.2d 471, 473 (1992)
(plaintiff failed to file health-care affidavit within 90 days of
filing complaint).  Of course when defendant has simply over-
looked an issue that could be raised by a motion to dismiss and
quickly seeks leave to withdraw an answer, such leave should be
granted.  Wall v. Pecaro, 204 Ill. App. 3d 362, 365, 561 N.E.2d
1084, 1086 (1990).  That often happens when one defendant answers
but a second defendant files what appears to be a meritorious
motion to dismiss.  First Bank v. Rinaldi, 262 Ill. App. 3d 179,
182, 634 N.E.2d 1204, 1207 (1994); Kruk v. Birk, 168 Ill. App. 3d
949, 952, 523 N.E.2d 93, 96 (1988) (defendant joined other
defendants' motions alleging delay in service of process).  
          When leave to withdraw an answer is sought, not "to
make a defense or assert a cross claim" (735 ILCS 5/2-616(a)
(West 1996)), but simply to raise the technical objection that
the wording of the complaint is conclusory, leave to withdraw the
answer should be denied.  Lawsuits should move forward, not
backward.  Motions to dismiss are useful to weed out, at an early
stage, cases where plaintiff clearly cannot prevail, cases where
it is clearly apparent that no set of facts can be proven which
will entitle a plaintiff to recovery.  Wright v. City of
Danville, 174 Ill. 2d 391, 398, 675 N.E.2d 110, 115 (1996).  That
was not the situation here.  If the complaint adequately apprised
Bell of the issues so that he could take discovery and file a
motion for summary judgment, how can Bell now complain that the
complaint did not adequately inform him of the Retreat's claim? 
As the trial court held when it denied Bell's motion for summary
judgment, the question whether the lease was in existence on July
20, 1989, is a question of fact.  Questions of fact cannot be
decided on a motion to dismiss.  "In ruling on a section 2-615
motion to dismiss, the court must accept as true all well-pleaded
facts in the complaint and all reasonable inferences which can be
drawn therefrom."  Bryson v. News America Publications, Inc., 174
Ill. 2d 77, 86, 672 N.E.2d 1207, 1213-14 (1996).  
          If Bell had information clearly indicating that the
lease had not been extended, he should have filed another motion
for summary judgment.  Pagano v. Occidental Chemical Corp., 257
Ill. App. 3d 905, 909, 629 N.E.2d 569, 573 (1994) (successive mo-
tions allowed).  A motion for summary judgment is a better way to
determine whether there are facts to support a complaint than is
a motion to dismiss.  It appears that the sole reason Bell wanted
this case decided on a motion to dismiss, and not on a motion for
summary judgment, was to take advantage of the rule that affida-
vits may not be considered in deciding section 2-615 motions.     
          It is frequently said that the determination of a
section 2-615 motion is based on the pleadings rather than on the
underlying facts, that only facts apparent from the face of the
pleadings may be considered, and that affidavits, products of
discovery, and other evidentiary materials may not be considered. 
See 3 R. Michael, Illinois Practice 27.4 (1989) (Civil Procedure
Before Trial).  The cases so holding are concerned, however, with
attempts on the part of the defendant, the movant, to contradict
well-pleaded facts (which must be accepted as true) and to
partially convert the section 2-615 motion into a motion for
summary judgment.  Wegman v. Pratt, 219 Ill. App. 3d 883, 896,
579 N.E.2d 1035, 1044 (1991) (error to strike prayer based on
transcript of criminal trial); Seefeldt v. Millikin National
Bank, 137 Ill. App. 3d 841, 843, 485 N.E.2d 30, 32 (1985) (sec-
tion 2-615 judgment of dismissal cannot be supported by matters
other than the pleadings, unlike judgments under section 2-619);
Baughman v. Martindale-Hubbell, Inc., 129 Ill. App. 3d 506, 509,
472 N.E.2d 582, 584 (1984) (court may not consider supporting
affidavits "offered by the movant"); Johnson v. Nationwide Busi-
ness Forms, Inc., 41 Ill. App. 3d 128, 131, 359 N.E.2d 171, 173
(1976) (error to confuse motions and consider defendant's affida-
vits, depositions, or exhibits on a section 2-615 motion).  
          There are no cases, however, that ignore affidavits and
discovery materials submitted by the plaintiff, in opposition to
the section 2-615 motion, and in response to defendant's argu-
ments that plaintiff is pleading only a conclusion and that
plaintiff cannot plead specific facts in support of that conclu-
sion.  "The circuit court should dismiss a cause of action on the
pleadings only if it is clearly apparent that no set of facts can
be proven which will entitle a plaintiff to recovery."  Wright,
174 Ill. 2d at 398, 675 N.E.2d at 115.  How can it be said that
no set of facts can be proved that will entitle a plaintiff to
recovery when the record contains affidavits setting out those
facts?  "Normally where a pleading is defective solely because it
consists of conclusions rather than ultimate facts, it cannot be
said that no set of facts could be proven which would warrant
relief."  See 3 R. Michael, Illinois Practice 23.3, at 305
(1989) (Civil Procedure Before Trial).  Why should we ignore the
affidavits and limit our view solely to the supposedly conclusory
pleading, when the affidavits support, instead of contradict,
that pleading?  Pleading motions should not be decided on techni-
calities, but "with a view to doing substantial justice between
the parties."  735 ILCS 5/2-603(c) (West 1996).        
          A pleading that states that a lease "was in force and
effect" on July 20, 1989, sufficiently pleads the ultimate fact. 
A requirement that a complaint plead that the lease was in force
because a notice to extend was sent on such and such a date
improperly requires the complaint to plead evidence.  Neverthe-
less, the affidavits disclose there is more to this case than the
semantic question whether we have an ultimate fact or a conclu-
sion.
          No one disputes that the Retreat was in possession of
the 1.2 acres on July 20, 1989.  Bell argues that that possession
was not under the lease, but as a holdover tenant from year to
year.  The nature of the possession, however, is a question of
fact that cannot be decided on a motion to dismiss.  Bell also
argues that the Retreat was required to attach a copy of the
notice extending the lease to its complaint.  See 735 ILCS 5/2-
606 (West 1996):  
               "If a claim or defense is founded upon a
          written instrument, a copy thereof, or of so
          much of the same as is relevant, must be
          attached to the pleading as an exhibit or
          recited therein, unless the pleader attaches
          to his or her pleading an affidavit stating
          factsshowing that the instrument is not ac-
          cessible to him or her."
Bell did not raise that argument in the trial court, however, and
the Retreat should at least be given the opportunity to attach an
affidavit to its pleading regarding accessibility.
          The necessity for a written notice of extension could
have been waived by the lessor or copies of the notice could have
been lost.  Of course the original notice, delivered to the
lessor, would not have been in the possession of the Retreat.  On
July 6, 1989, the attorney representing the Billberg estate sent
a notice to the Retreat, giving "official notice" that a $285,000
offer had been received from Bell, and "should the Retreat Club
resolve to exercise the option under Paragraph 10 of the Lease
[the right of first refusal,] please notify me of the resolu-
tion."  It is significant that the lessor thereby recognized that
the lease was in existence and that the right of first refusal
applied.  The affidavit of Richard L. Ackman, dated June 21,
1993, states that he was the attorney for the Retreat, that he
prepared a notice of extension of the lease, and that the notice
was sent to the Billberg estate.  The Retreat could have at-
tempted to allege these facts in an amended complaint, but that
failure may be excused where the trial court made it clear that
it would not change its ruling even if the complaint were amend-
ed. 
          Bell's own argument is not limited to the pleadings. 
Bell argues that the Retreat entered an appearance in the
Billberg estate and consented to the sale to Bell.  (The argument
ignores the admission of the estate's attorney that he solicited
the consent and represented to the Retreat that the consent would
not prejudice its rights.)  
          The trial court gave a second reason for its decision,
which it stated would control even if the complaint was suffi-
cient.  That reason was that the lessee of a small tract that is
a part of a larger tract has no remedy, under a right of first
refusal contained in the lease, when the lessor chooses to sell
the larger tract and does not attempt to separate out the smaller
tract.  If the trial court is correct on that question of law, on
which there seems to be no Illinois cases, then the trial court
properly dismissed the complaint.  The trial court is mistaken,
however, that the lessee has no remedy.  "'To allow the owner of
the whole to by-pass the optionee merely by attaching additional
land to the part under option would render nugatory a substantial
right which the optionee had bargained for and obtained.'" 
Costello v. Hoffman, 30 A.D.2d 530, 532, 291 N.Y.S.2d 116, 118
(1968), quoting Guaclides v. Kruse, 67 N.J. Super. 348, 359, 170
A.2d 488, 495 (1961).  
          The New York cases say that the proper remedy, in a
case where title to the larger parcel has already passed, is to
compel a reconveyance of the leased premises and grant an injunc-
tion barring its sale to anyone other than the grantee of the
option.  Tarallo v. Norstar Bank, 144 A.D.2d 157, 159, 534
N.Y.S.2d 485, 487 (1988).  The lease has now apparently expired
here, but reconveyance would at least give the Retreat an oppor-
tunity to bid against Bell.  Other states allow specific perfor-
mance, allowing the lessee to compel a sale of the smaller tract,
perhaps at a proportionate price as the Retreat seeks here. 
Berry-Iverson Co. of North Dakota, Inc., v. Johnson, 242 N.W.2d
126, 134-35 (N.D. 1976); Denco, Inc. v. Belk, 97 So. 2d 261 (Fla.
1957).  Money damages may be appropriate.  Anderson v. Armour &
Co., 205 Kan. 801, 806, 473 P.2d 84, 89 (1970).  The Retreat
sought specific performance and money damages in its complaint,
and in an attempt to cover all bases now asks leave to amend to
seek an injunction as well.  A plaintiff in this situation should
have some remedy.  
          Accordingly, we reverse the order of the trial court
granting Bell's motion to dismiss.  We remand the case with
instructions to allow the Retreat to amend its complaint to seek
further relief, and with instructions that this case be resolved
on its facts, either by trial or by motion for summary judgment
if appropriate.
          Reversed and remanded with instructions.
          STEIGMANN, J., concurs.
          McCULLOUGH, J., dissents.          JUSTICE McCULLOUGH, dissenting:
          Because I disagree with the majority's conclusion that
Bell's motion to dismiss was improvidently granted, I respectful-
ly dissent.
          In ruling on a section 2-615 motion to dismiss, all
well-pleaded facts are taken as true and all reasonable inferenc-
es from those facts are drawn in favor of the plaintiff; however,
mere conclusions of law or fact unsupported by specific factual
allegations in the complaint are disregarded.  Doe v. Calumet
City, 161 Ill. 2d 374, 384-85, 641 N.E.2d 498, 503 (1994).  Dis-
missal is proper when plaintiff makes conclusory allegations
without a factual basis; specific facts must be pleaded upon
which such conclusions rest.  Universal Outdoor, Inc. v. Village
of Elk Grove, 194 Ill. App. 3d 303, 305, 550 N.E.2d 1254, 1256
(1990).  When a claim is founded on a written instrument, such as
the lease in the instant case, the lease must be attached to the
complaint as an exhibit or recited therein, or an affidavit
appended showing the instrument to be inaccessible to the plead-
er.  735 ILCS 5/2-606 (West 1996). 
          Attached to the Retreat's complaint was a copy of the
July 1, 1976, five-year lease and a March 18, 1981, "addendum" to
that lease.  Paragraph 8 of the 1976 lease provided:
               "It is further agreed that the Lessee
          shall have the exclusive right and option to
          renew or extend this Lease for an additional
          term of five years at the expiration of the
          original five[-]year term, under the same
          terms and conditions as provided for herein
          with the exception of this renewal provision;
          provided, however, that notice of the exer-
          cise of such option shall be given by Lessee
          to the Lessor at least sixty (60) days before
          the expiration of the term of this lease,
          said notice to be in writing." (Emphasis
          added.)
          The Retreat did not attach any written notice of
renewal, nor an affidavit showing the instrument to be inaccessi-
ble, but did attach the March 18, 1981, addendum, which provides
in relevant part:
               "WHEREAS, it is the intention of the
          parties hereto that the subject Lease may be
          extended for an additional five (5) year
          period at the option of Lessee, being from
          July 1, 1986[,] to June 30, 1991; and,
                                    ***
               1.  Lessee shall have the exclusive
          right and option to renew and extend the
          subject Lease for an additional term of five
          (5) years at the expiration of the extension
          to June 30, 1986, said renewal and extension
          being from July 1, 1986[,] to June 30, 1991,
          under the same terms and conditions as con-
          tained in the Lease dated the 1st day of
          July, 1976.
               2. Notice of the exercise of this option
          shall be given by Lessee to Lessor at least
          sixty (60) days before the 30th day of June,
          1986, said notice to be in writing."
          It is apparent from the terms of the lease that unless
it was extended by exercise of the option to renew for a five-
year period, through written notice to the lessor at least 60
days prior to expiration, it expired on June 30, 1981.  The Re-
treat did not attach a copy of any written notice exercising the
option to extend the lease to June 30, 1986.  The March 1981 ad-
dendum to the lease by its terms confers only a future option on
a second five-year renewal following expiration of the option
provided for in the July 1, 1976, lease.  While referencing the
original five-year renewal commencing July 1, 1981, the addendum
makes no mention of an actual exercise of that option or of
notice provided the lessor.  Rather, the addendum appears to con-
stitute a modification of paragraph 8 of the July 1, 1976, lease,
which had precluded an extension of the five-year renewal option.
          Even if Bell's admission, in his withdrawn answer to
the complaint, that the lease was in full force and effect until
June 30, 1986, constitutes an evidentiary fact or a binding
judicial admission, there is no evidence of any extension beyond
that date.  The Retreat did not attach to its complaint or file
of record any instrument evidencing exercise of the renewal op-
tion commencing July 1, 1986, or of timely notice to lessor of
exercise of that option.  Absent instruments evidencing exercise
of the second renewal option, the Retreat could not support its
conclusory allegation that the lease was in full force and effect
at the time of sale of the property on July 20, 1989, the factual
basis upon which its claim for specific performance was founded.
          The majority concludes that Bell never raised the
applicability of section 2-606 as a "defense" in the trial court
but does so for the first time on appeal.  However, Bell's motion
to dismiss at paragraph 1(a) provides:
               "The lease agreement referred to in
          Paragraph 4 thereof, upon which it is pur-
          ported to be based expired of its own terms
          on June 30, 1981, no extension or renewal
          being attached thereto; nor is there attached
          thereto any written notice or election to
          exercise the option to extend pursuant to the
          provisions thereof."
          The majority suggests that Bell's motion to dismiss was
untimely based on the case's extensive procedural history and
states that if Bell had information clearly indicating that the
lease had not been extended, he should have again filed for
summary judgment, rather than withdrawing his answer and moving
to dismiss the complaint.  I disagree with the suggestion that
Bell's motion to dismiss for insufficiency of the complaint was
untimely.  It is appropriate at any stage of the proceedings, and
particularly before verdict, to raise the objection that the
complaint fails to state a cause of action and is therefore
legally insufficient.  Wimmer v. Koenigseder, 108 Ill. 2d 435,
439, 484 N.E.2d 1088, 1090 (1985) (waste of judicial resources to
allow continuation of a proceeding where plaintiff failed to
state a valid cause of action even though objection brought for
the first time on review).  Moreover, despite any irregularity in
the procedural history of this case, the burden was not on Bell
to prove a negative, i.e., that the lease had not been renewed,
but was borne by the Retreat to attach to its complaint proof of
the instrument sued on.  The June 21, 1993, affidavit of Richard
Ackman, a member of and one time attorney for the Retreat, does
not comport with the requirements of section 2-606 because it
does not allege facts showing that the lease is not accessible. 
Moreover, Ackman's affidavit is insufficient factual support for
the complaint for two additional reasons.  While Ackman avers
that he prepared a notice of extension of the lease and mailed it
to the Billberg estate, he does not specify the time period in
which he did so (required to be earlier than 60 days prior to
lease end) nor to which of the extensions he refers--July 1,
1981, or July 1, 1986.  It is also noteworthy that Ackman's
affidavit is dated more than three years before the trial court
granted Bell's motion to dismiss and also allowed the Retreat
leave to amend.  Nevertheless, the Retreat did not amend its
complaint.  Surprisingly, the majority supplies its own conjec-
ture as rationale for the missing instruments or averments as to
accessibility.
          For all the above reasons, I respectfully dissent.