NO. 5-96-0499

                                  IN THE 

                        APPELLATE COURT OF ILLINOIS

                              FIFTH DISTRICT
_________________________________________________________________

ARCH OF ILLINOIS, INC.,              )  Appeal from the 
                                     )  Circuit Court of
     Plaintiff-Appellant,            )  Perry County.  
                                     )
v.                                   )  No. 91-L-36
                                     )     
S.K. GEORGE PAINTING CONTRACTORS,    )
INC.,                                )
                                     )
     Defendant and Third-Party       )
     Plaintiff-Appellee,             )
                                     )
v.                                   )
                                     )
THE SHERWIN-WILLIAMS COMPANY,        )  Honorable
                                     )  James W. Campanella,
     Third-Party Defendant-Appellee. )  Judge, presiding.  
_________________________________________________________________

     JUSTICE MAAG delivered the opinion of the court:  
     The plaintiff, Arch of Illinois, Inc. ("Arch"), entered into
a contract with S.K. George Painting Contractors, Inc. ("S.K.
George"), whereby S.K. George was to apply one coat of primer and
one coat of enamel to Arch's preparation plant in Percy, Illinois. 
The total amount of the contract was $59,000.  
     After the new paint allegedly started peeling off the surface
of the plant, Arch filed suit against S.K. George in Perry County
Circuit Court for breach of contract.
     S.K. George then filed a third-party complaint against The
Sherwin-Williams Company ("Sherwin-Williams") for breach of the
implied warranties of fitness for a particular purpose and
merchantability, alleging that it had supplied defective paint. 
Sherwin-Williams subsequently filed a counterclaim against S.K.
George, alleging negligence and improper application of the paint
by S.K. George.  Later, Arch amended its complaint to add Sherwin-
Williams as a direct defendant.
     During discovery, Arch disclosed the amount of its claimed
damages, based upon three bids for the cost of repair.  The bids
ranged from $120,000 to $248,000 to sandblast the peeling paint,
prime the surface, and repaint the preparation plant.
     In April 1996, Sherwin-Williams filed a motion in limine to
preclude Arch from presenting evidence at trial of the cost to
repair.  The circuit court granted the motion but certified the
following question for our review:  "Should evidence of the cost to
repair damages be excluded by a motion in limine in an industrial
breach of contract case?"  Pursuant to Supreme Court Rule 308 (155
Ill. 2d R. 308), we allowed the appeal.
     Specifically, Arch contends:
     1.   A motion in limine may not be granted if it would exclude
          relevant evidence;
     2.   The cost of repair is relevant evidence in an industrial
          construction breach of contract case; and
     3.   A jury must determine both the amount of damages and the
          method which should be used to measure those damages. 
     S.K. George is not a party to this appeal.
     It is well settled in Illinois that the measure of damages for
a breach of contract when a builder has provided less than full
performance or has provided defective performance is generally the
cost of correcting the defective condition.  Park v. Sohn, 89 Ill.
2d 453, 464, 433 N.E.2d 651, 657 (1982).  However, two exceptions
exist.  First, if the defects can only be corrected at a cost
unreasonably disproportionate to the benefit to the purchaser, or
second, if correcting the defects would entail an unreasonable
destruction of the builder's work, then the measure of damages is
the amount by which the defects have reduced the value of the
property as a whole.  Park, 89 Ill. 2d at 464, 433 N.E.2d at 657;
Wells v. Minor, 219 Ill. App. 3d 32, 40, 578 N.E.2d 1337, 1343
(1991); Brewer v. Custom Builders Corp., 42 Ill. App. 3d 668, 674,
356 N.E.2d 565, 570 (1976).
     The determination of which measure of damages to apply is
usually a question for the jury.  The jury should be permitted to
hear evidence on both the cost of repairs and the diminution in
value.  Wells, 219 Ill. App. 3d at 40-41, 578 N.E.2d at 1343. 
Then, the jury should be instructed that the usual measure of
damages is the cost of correcting the defects and that the
diminution-in-value method applies only if it finds that one of the
two exceptions exists.  Wells, 219 Ill. App. 3d at 41, 578 N.E.2d
at 1343.  
     The defendant argues that diminution of value is the proper
method to measure damages here because (1) the plaintiff's
estimates to sandblast and repaint the plant are unreasonably
disproportionate to the "price of the original contract", and (2) 
correcting the defects will necessarily involve destroying all of
the original paint work.  The defendant's argument is misplaced.
     First, the defendant would have us compare the cost of
correcting the defects to the original contract price.  This is not
the law.  The test calls for the use of the diminution-in-value
standard if the cost to correct the defects is unreasonably
disproportionate in relation to the benefit to the purchaser.  This
does not require a comparison to the original contract price,
although that figure may be relevant in determining the benefit
received by the purchaser.  
     Second, the defendant suggests that because sandblasting and
repainting the plant would entail destroying all of the original
work, the diminution-in-value method is proper.  We disagree.
     Only when correcting the defects would involve the
"unreasonable destruction" of a contractor's work will the
diminution-in-value standard apply.  It is not merely the
destruction of the original work that must be considered.  Rather,
it is unreasonable destruction.  Under the defendant's position,
the cost-of-repairs method could never be used if the contractor's
work was substantially or entirely defective because correcting the
defects would almost always entail redoing the faulty, original
work. 
     The correct construction of the rule requires the application
of the diminution-in-value method when correcting the defective
work would result not only in discarding the defective work but
also in destroying, for example, those portions of a building which
were largely free of defects.  
     In J-M Builders & Supplies Corp. v. McIntyre, 56 Ill. App. 3d
714, 372 N.E.2d 420 (1978), the court was faced with a similar
question involving the defective installation of siding on a
building.  The contractor in that case argued that because
correction of the alleged siding defects would necessarily involve
the destruction of all of the original siding work performed, the
measure of damages should have been the diminution in value of the
property.  McIntyre, 56 Ill. App. 3d at 716, 372 N.E.2d at 421. 
The court disagreed, stating:  
     "The correction of the defects here will not involve an
     unreasonable destruction of plaintiff's work as the record
     reflects that the necessary corrections could only be made if
     the siding installed by the plaintiff was removed."  McIntyre,
     56 Ill. App. 3d at 716, 372 N.E.2d at 422.
     The same logic applies here.  If a paint job is substantially
or completely defective and peeling, then completely undoing the
faulty work so that the structure can be repainted does not amount
to unreasonable destruction of the contractor's work.
     We conclude that the circuit court erred in granting the
defendant's motion in limine with regard to evidence of the cost of
repairs.  We express no opinion on whether the facts justify
damages for cost of repairs or diminution in value.  That is a
question for the jury to decide after hearing the evidence and
applying the law to the facts.
     The order of the circuit court granting the motion in limine
is hereby reversed, and the case is remanded the to the circuit
court for further proceedings consistent with this order.  

     Reversed and remanded.  

     KUEHN, P.J., and HOPKINS, J., concur.