NO. 5-96-0525

                                  IN THE

                        APPELLATE COURT OF ILLINOIS

                              FIFTH DISTRICT
_________________________________________________________________

COLDWELL BANKER HAVENS, INC.,         )  Appeal from the
                                      )  Circuit Court of
     Plaintiff and Counterdefendant-  )  Jackson County.
     Appellee,                        )                 
                                      ) 
v.                                    )  No. 94-L-7 
                                      )
LOUIS RENFRO and GOLDA RENFRO,        ) 
                                      )      
     Defendants and Counterplaintiffs-)
     Appellants                       )
                                      )
and                                   )
                                      )
MELVIN LIPE, Escrow Holder,           )  Honorable
                                      )  William G. Schwartz,
     Defendant.                       )  Judge, presiding.
_________________________________________________________________

     JUSTICE HOPKINS delivered the opinion of the court:

     Defendants, Louis and Golda Renfro, appeal from the trial
court's order denying their motion for attorney fees pursuant to a
listing agreement with plaintiff, Coldwell Banker Havens, Inc.
(Coldwell Banker), filed after the first appeal in this case.  The
trial court, in denying the Renfros' motion for attorney fees,
which was based upon the agreement, determined that since the
appellate court reversed the trial court's original decision and
found that Coldwell Banker was not entitled to a broker's
commission because the agreement had been terminated by acts of the
Renfros, the Renfros similarly cannot base their claim for attorney
fees upon this same agreement which they successfully argued was
terminated.  The issue in this appeal is whether the court erred in
determining that the Renfros were not entitled to attorney fees
under the parties' original agreement.  We reverse and remand for
the reasons set forth below.
                                   FACTS
     This case is before this court for a second time.  In the
first appeal (Coldwell Banker Havens, Inc. v. Renfro, No. 5-94-0692
(September 13, 1995) (unpublished order under Supreme Court Rule 23
(Official Reports Advance Sheet No. 15 (July 20, 1994), R. 23, eff.
July 1, 1994))), Coldwell Banker claimed that the Renfros breached
their contract (the exclusive listing agreement) with Coldwell
Banker, and Coldwell Banker sought a broker's commission for the
Renfros' sale of the property which was the subject of the listing
agreement.  The listing agreement was executed by the parties on
June 24, 1992.  The listing agreement was for a year but contained
a termination clause which provided that either party could
terminate the contract after 180 days, upon 30 days' written
notice.  The contract also provided that if the Renfros' property
was sold within six months after the termination of the contract,
Coldwell Banker still would be entitled to a broker's commission if
the property was sold by the Renfros to a buyer who had been first
shown the property, directly or indirectly, by Coldwell Banker. 
Coldwell Banker showed the property to Southern Illinois Hospital
Corporation (the Corporation) sometime in November or December, but
the Corporation did not make an offer.  On December 1, 1992, Louis
Renfro hand-delivered a typewritten letter to Coldwell Banker
cancelling his listing contract with Coldwell Banker on December
31, 1992.  It was shown that after Louis gave the notice of
termination, he still had contact with Coldwell Banker regarding
the property.  The evidence conflicted at the first trial as to the
number and dates of these contacts.  The contract also contained a
provision which stated, "In the event that any action is filed in
relation to this listing, the unsuccessful party in the action
shall pay to the successful party *** a reasonable sum for the
successful party's attorney's fees."  (Emphasis added.)   
     On December 3, 1993, the Renfros sold their property to the
Corporation.  Coldwell Banker claimed that it was entitled to a
commission for the sale.  Coldwell Banker filed suit to collect the
commission, alleging in its complaint that Coldwell Banker was
entitled to the commission because the sale was within six months
of the termination of the contract.  Coldwell Banker also claimed
it was entitled to reasonable attorney fees under the contract.  
     The Renfros answered the complaint and in their answer
included the affirmative defense that Louis had terminated the
contract in writing on December 1, 1992, and a counterclaim for
slander of title, based upon Coldwell Banker's recording of the
listing agreement to place the Corporation on notice that Coldwell
Banker was seeking a broker's commission.  In the Renfros'
counterclaim, one paragraph stated, "Said claimed lien subjected
the counterplaintiff[s] to escrow $30,000 in funds which are
lawfully the counterplaintiff[s'][,] to incur substantial attorneys
fees and court costs, and to suffer other damages."  In the prayer
for relief of the counterclaim, the Renfros sought the costs of the
suit and reasonable attorney fees.  
     Following a hearing, the trial court made a finding, given the
Renfros' actions after January 1, 1993, and after the termination
notice given by Louis, as follows:  "It was contrary to all
principles of equity to allow the defendants to rely upon the
December 1, 1992[,] letter to terminate the contract ***."  The
court further found that Louis's notice of termination of December
1, 1992, was ineffective, that the termination date of the contract
was June 23, 1993, and that the sale of the property was within six
months following the termination of the contract (December 22,
1993), thereby entitling Coldwell Banker to a broker's commission. 
The court also found that the Renfros failed to establish a prima
facie case for slander of title.  The court entered judgment in
favor of Coldwell Banker, awarding it a broker's commission and
attorney fees and denying the Renfros' counterclaim for slander of
title.  The Renfros appealed.  
     On appeal, this court reversed the trial court's decision.  We
concluded that the Renfros' notice terminating the listing
agreement was effective.  However, this court also addressed
Coldwell Banker's entitlement to a broker's commission under the
equitable principle of quantum meruit.  This court determined that
Coldwell Banker could not receive a broker's commission under this
theory either, because there was no evidence that Coldwell Banker
was the "procuring cause," given that Coldwell Banker had done
nothing to assist in the sale after August or September 1993 and
that Coldwell Banker had abandoned the Corporation as a potential
purchaser, and therefore, Coldwell Banker had not produced a ready,
willing, and able buyer for the Renfros.  
     The appellate court's mandate reversing the trial court's
judgment was filed in the trial court on January 11, 1996.  Within
30 days of the filing of the mandate, the Renfros filed a motion
for an award of attorney fees as the "successful party" to the
litigation, under the listing agreement provision previously
quoted.  Coldwell Banker objected to this motion.  Following the
hearing on the Renfros' motion and Coldwell Banker's objection, the
trial court denied the Renfros' motion.  This ruling provides the
basis for the Renfros' second appeal.  
                                 ANALYSIS
     As stated previously, the primary issue on appeal is whether
the trial court erred in denying the Renfros' motion for attorney
fees under the provision of the listing agreement which allowed the
"successful party" to any litigation under the agreement to recover
attorney fees.  On appeal, the Renfros argue that since they became
the "successful party" to the litigation initiated by Coldwell
Banker, after the appellate court reversed the trial court in the
first appeal, they are entitled to recover attorney fees and costs
of suit.  The Renfros claim that the trial court's refusal to award
them attorney fees is contrary to law and that the trial court
wrongfully based its denial of the Renfros' motion on this court's
prior Rule 23 order.  
     Coldwell Banker argues that the trial court had no authority
or jurisdiction to act on the Renfros' motion after the mandate of
the appellate court was filed; that the "rule of the case doctrine"
prohibits the trial court from considering the Renfros' motion;
that since the Renfros did not make any claim for contractual
attorney fees by filing a counterclaim for fees and presenting
evidence on the counterclaim before the judgment of the trial court
was rendered in the initial trial, they are not entitled to new
additional relief; and that the trial court properly denied the
Renfros' motion because a fee action cannot be brought upon a
nonexistent agreement.  
     Because Coldwell Banker has raised a jurisdictional argument,
we first address this issue.  Coldwell Banker claims that this
court's mandate did not allow for further proceedings, as this
court only reversed the trial court's original order and did not
remand this case for further proceedings.  By the trial court
considering the Renfros' motion, Coldwell Banker claims that the
trial court had no jurisdiction and was expanding upon the mandate
issued by this court.  
     The appellate court's mandate is the transmittal of the
judgment of the reviewing court to the circuit court and revests
the trial court with jurisdiction.  PSL Realty Co. v. Granite
Investment Co., 86 Ill. 2d 291 (1981).  Thus, Coldwell Banker is in
error that the trial court had no jurisdiction to consider the
Renfros' motion, as the mandate filed in the circuit court on
January 11, 1996, revested the trial court with jurisdiction in
this case.  However, Coldwell Banker is correct that a trial court
must abide by the direction of the appellate court's mandate and
must conform its subsequent actions to this document.  PSL Realty
Co., 86 Ill. 2d 291.  A trial court has no authority to act beyond
the direction of the reviewing court's mandate.  PSL Realty Co., 86
Ill. 2d 291.  Thus, if the trial court in the case sub judice did
not abide by this court's mandate, as Coldwell Banker claims, then
the trial court had no authority to enter the order which is the
subject of this appeal.  
     Supreme Court Rule 369 (134 Ill. 2d R. 369) is relevant to our
discussion.  Rule 369 provides for the filing of the mandate.  This
rule discusses dismissals, affirmances, and remandments but does
not include any provision for an outright reversal without
remandment.  However, section (b) of Rule 369 provides that after
the mandate is filed, "enforcement of the judgment may be had and
other proceedings may be conducted as if no appeal had been taken." 
134 Ill. 2d R. 369.  It is this additional language that allows
other proceedings to transpire after a mandate has been filed in
the trial court.  We must determine, therefore, if the Renfros'
motion for attorney fees was another proceeding in this case.  
     White v. New Hampshire Department of Employment Security, 455
U.S. 445, 71 L. Ed. 2d 325, 102 S. Ct. 1162 (1982), was an action
for attorney fees brought under section 1988 of chapter 42 of the
United States Code.  Under section 1988, the "prevailing party" in
actions brought under certain sections of the United State Code is
entitled to collect attorney fees from the other party.  In White,
judgment was entered by the district court, but a settlement
agreement was entered prior to a decision by the court of appeals. 
The district court approved the consent decree and entered judgment
accordingly.  Subsequently, a postjudgment request was made for
attorney fees under section 1988.  The request for fees was granted
by the district court, but the court of appeals reversed, and then
the Supreme Court considered the issue.  The Supreme Court held as
follows:  
          "Section 1988 provides for awards of attorney's fees only
     to a `prevailing party.'  Regardless of when attorney's fees
     are requested, the court's decision of entitlement to fees
     will therefore require an inquiry separate from the decision
     on the merits--an inquiry that cannot even commence until one
     party has `prevailed.'  Nor can attorney's fees fairly be
     characterized as an element of `relief' indistinguishable from
     other elements.  Unlike other judicial relief, the attorney's
     fees allowed under [section] 1988 are not compensation for the
     injury giving rise to an action.  Their award is uniquely
     separate from the cause of action to be proved at trial. 
     [Citation.]"  White, 455 U.S. at 451-52, 71 L. Ed. 2d at 331,
     102 S. Ct. at 1166.  
We find the foregoing reasoning to be persuasive in the instant
case.  
     Here, under the contract provision of the listing agreement,
it was the "successful party" who would become entitled to attorney
fees from the other party.  Just as in White, it cannot be
determined who is the successful party until a final judgment is
reached, which occurred when this court's judgment in the prior
appeal was entered.  Thus, we find that the Renfros' request for
attorney fees was a separate action which only could be brought by
the Renfros after this court's mandate was entered.  The Renfros'
request for attorney fees is an "other proceeding" under Supreme
Court Rule 369(b).  The trial court was not expanding or acting
outside this court's mandate from the first appeal in ruling on the
motion.  A similar holding, that a court could proceed on a new
request after the appellate court had reversed but not remanded a
portion of a case, was entered in Russell v. Klein, 46 Ill. App. 3d
660 (1977).   
     Further, the trial court was not prohibited from considering
the Renfros' motion under the "law of the case doctrine" as
Coldwell Banker argues.  The law of the case doctrine provides that
once a question is litigated and decided, that is the end of the
matter, and the decision settles the question for all subsequent
stages of a lawsuit.  Heller Financial, Inc. v. Johns-Byrne Co.,
264 Ill. App. 3d 681 (1994).  Here, the law of the case decided in
the prior appeal was that the listing agreement was terminated by
the Renfros' written notice of December 1, 1992, and that Coldwell
Banker was not entitled to a broker's commission under the contract
or on the equitable principle of quantum meruit.  The prior appeal
did not make a determination of who was a "successful party" under
the contract or if the contract provision for attorney fees was
applicable here.  Thus, the law of the case doctrine would not be
violated by the trial court.  
     Coldwell Banker's next argument is that the Renfros failed to
present a counterclaim for attorney fees and failed to present
evidence of same in the initial trial.  Coldwell Banker therefore
claims that the issue was not adequately preserved for further
review.  We find that Coldwell Banker waived this contention. 
Section 2-604 of the Civil Practice Law (735 ILCS 5/2-604 (West
1994)) provides that "[p]rayers for relief which the allegations of
the pleadings do not sustain may be objected to on motion or in the
answering pleading."  735 ILCS 5/2-604 (West 1994).  The Renfros
did make a request for attorney fees in the earlier litigation in
the prayer for relief of their counterclaim.  Coldwell Banker did
not object to the attorney fee request in the prayer for relief, so
this objection to the Renfros' motion for fees was waived.  
     Additionally, just as equity required a consideration of
whether Coldwell Banker was entitled to a broker's commission under
the equitable principle of quantum meruit, so, too, equity requires
that it must be determined whether the Renfros are entitled to
attorney fees under the contract because their counterclaim for
slander of title was sufficient to place Coldwell Banker on notice
of the Renfros' intent to seek attorney fees under the contract,
should they prevail, and Coldwell Banker cannot and has not alleged
that it was surprised by the request.  Thus, equity requires that
the Renfros be allowed to seek attorney fees after the filing of
the mandate of the first appeal.  
     Lastly, Coldwell Banker claims that because the contract was
terminated, as determined on appeal, the Renfros' motion was not
brought pursuant to the contract and cannot stand.  This argument
is without merit.  There is no dispute that a valid contract was
entered into by the parties.  According to this court's earlier
Rule 23 order, it is now final that the contract terminated on
January 1, 1993.  However, Coldwell Banker initiated this
litigation, and the sole basis of its complaint for the broker's
commission was the listing contract.  Since Coldwell Banker's
litigation was brought as an "action in relation to this listing,"
it is clear that the Renfros' defense of the action was also under
the listing agreement.  It is irrelevant that the contract had
terminated, as the cause of action was still brought in relation to
the agreement.  The parties agreed to the provision regarding
attorney fees, and the cause of action was brought under the
contract.  Therefore, the Renfros are entitled to their attorney
fees since they are the "successful party."  
     We find that our decision is also in accord with the holdings
of Myers v. Popp Enterprises, Inc., 216 Ill. App. 3d 830 (1991),
and Touchdown Sportswear, Inc. v. Hickory Point Mall Co., 165 Ill.
App. 3d 72 (1987), wherein attorney fees were sought after
judgment.  The trial court erred in denying the Renfros' motion for
attorney fees under the contract.  We therefore reverse the
decision of the trial court and remand this case for a
determination of the amount of reasonable attorney fees due the
Renfros.  
                                CONCLUSION
     For the foregoing reasons, the judgment of the circuit court
of Jackson County is reversed, and the cause is remanded for
further proceedings.  

     Reversed and remanded.  

     KUEHN, P.J., and WELCH, J., concur.