NO. 5-95-0576

                                  IN THE 

                        APPELLATE COURT OF ILLINOIS

                              FIFTH DISTRICT
_________________________________________________________________

CREE DEVELOPMENT CORPORATION,       )  Appeal from the 
                                    )  Circuit Court of
     Plaintiff-Appellant,           )  Williamson County.
                                    )
v.                                  )  No. 92-CH-31
                                    )
MID-AMERICA ADVERTISING COMPANY,    )  Honorable
                                    )  Paul S. Murphy,
     Defendant-Appellee.            )  Judge, presiding.
_________________________________________________________________

     JUSTICE MAAG delivered the opinion of the court:

     This is an action for ejectment arising out of a dispute over
the placement of a Steak 'n Shake billboard sign by the defendant,
Mid-America Sign Company (Mid-America).  It is important to note
that this dispute is between the plaintiff, Cree Development
Corporation (Cree Development), the owner of the fee that is
burdened by the railroad right-of-way, and Mid-America.  Crab
Orchard and Egyptian Railroad (Crab Orchard) is not a party to this
suit.  The trial court entered judgment for Mid-America on the
ejectment count but awarded $700 to Cree Development pursuant to
the Wrongful Tree Cutting Act (740 ILCS 185/2 (West 1992)).  Cree
Development appeals the June 15, 1994, order that granted "judgment
for Mid-America on the ejectment count," as well as the July 21,
1995, order that granted "judgment in favor of *** Mid-America ***
and against *** Cree Development *** on all other issues raised by
[Cree Development's] Second Amended Complaint per this Court's
Order of June 15, 1994."
     The relevant facts are as follows.  Cree Development, by
quitclaim deed dated June 18, 1992, acquired a fee simple interest
subject to a railroad right-of-way and other easements, grants,
rights-of-way, or covenants of record in the contested land.  It is
undisputed that prior to that date, Cree Development owned, in fee,
the land south of the right-of-way.  Henry Mitchell, Cree
Development's owner and operator, and his wife deeded the property
to Cree Development in 1978.  Cree Development constructed and owns
a Comfort Inn, Comfort Suites, and the 20's Hideout Restaurant on
the land and adjoining parcels south of the right-of-way.  It is
undisputed that Cree Development's property is bounded on the east
by Interstate 57, on the south by Old Illinois Route 13, and on the
north by the quarter-quarter section line dividing the Northwest
Quarter of the Southwest Quarter of Section Fourteen of West Marion
Township from the Southwest Quarter of the Southwest Quarter of
said section.  
     A review of the record shows that the property in question was
transferred as follows:
  Date              Description of transaction
8/9/1871       Original right-of-way granted to Carbondale and  
               Shawneetown Railway (original conveyance stated
               that it was conveyed for "right[-]of[-]way purposes
               only, to revert when not used as such a
               right[-]of[-]way, fifty feet wide where said road
               may pass through the Southwest Fourth of the
               Southwest Quarter of Section 14; *** Township 9
               South, Range 2 East of 3d P.M., in Williamson
               County, Illinois").   
6/12/1919      Illinois Central Gulf Railroad (Illinois Central)
               succeeded to the right-of-way by this date,
               although the record is unclear as to the precise
               date.  
10/14/1976     Illinois Central filed an application with the
               Interstate Commerce Commission (Commission) seeking
               a certificate of public convenience and necessity
               permitting abandonment of its branch line extending
               from railroad milepost 93.5 near Seely, Illinois,
               to milepost 108.0 at Mande, Illinois.  
4/4/1977       American Rail Heritage, Ltd., doing business as
               Crab Orchard and Egyptian Railroad, sought
               authority pursuant to section 1(18) of the
               Interstate Commerce Act, since repealed, now
               located at 49 U.S.C. 10901 (49 U.S.C.A 10901
               (West 1997)), to acquire and operate a portion of
               the line of railroad proposed for abandonment
               between railroad milepost 99.47 near Ordill,
               Illinois, to railroad milepost 108.0 at Mande,
               Illinois.  
10/13/1978     The Commission's administrative law judge's
               findings reflected the abandonment of Illinois
               Central's branch line of railroad between milepost
               93.5 near Seely, Illinois, to milepost 99.47 at
               Ordill, Illinois, and dismissed that portion of
               Illinois Central's application for abandonment of
               the railroad line extending from milepost 99.47 at
               Ordill, Illinois, to milepost 108.0 at Mande,
               Illinois.  The Commission granted Crab Orchard the
               right to acquire and authority to operate a
               railroad on the 8.53-mile line east of Ordill.  
6/20/1979      The Illinois Central granted to the City of Marion
               (City) an easement for railroad purposes over a
               "parcel 20 feet wide, being 10 feet each side of
               said main track."  (Emphasis added.) 
11/29/1979     The United States Court of Appeals for the Seventh
               Circuit subsequently affirmed the Commission's
               decision.  People v. Interstate Commerce Comm'n,
               No. 79-1005 (7th Cir. November 29, 1979)
               (unpublished order pursuant to Circuit Rule 35). 
4/9/1980       The City granted to Crab Orchard the same easement. 
               According to the agreement, Crab Orchard agreed to
               pay a total purchase price of $209,000 to the City
               over a period of eight years.  Upon Crab Orchard's
               payment of the total purchase price, the City
               agreed to "convey by proper deed of conveyance to
               *** [Crab Orchard] all interest it owns in the
               railroad property, right[-]of[-]way, rail and
               appurtenances conveyed by the Illinois Central Gulf
               Railroad on June 20, 1979, and the City shall
               assign to *** [Crab Orchard] the easement received
               by the City from the Illinois Central Gulf Railroad
               on said date."  
6/1/1992       Crab Orchard entered into an easement agreement
               with Mid-America whereby Mid-America was to erect
               two advertising billboards on the right-of-way. 
     According to the easement agreement, Crab Orchard granted Mid-
America an easement for placement of the billboards on the right-
of-way that it had acquired from the City.  Mid-America was granted
"a perpetual easement on, over and across the property more
particularly described in Exhibit A attached hereto and
incorporated herein by this reference (the `Easement Property') to
be used in common with Grantor and its employees, agents,
contractors, guests, invitees and licensees for the purposes and
upon the terms and conditions provided herein."  Furthermore, the
agreement stated as follows:
                               "EXHIBIT `A'
              (TO EASEMENT AGREEMENT DATED MAY JUNE 1, 1992)
          A strip of right-of-way whose centerline runs parallel to
     but 9 1/2 feet south of the centerline of the railroad track
     structure for a distance of five hundred feet (500') with its
     eastern end being five hundred feet (500') west of the I-57
     west right-of-way line.  All of the above is located on the
     northern edge of the S.W. 1/4 of the S.W. 1/4 of Sec. 14, T9S-
     R2E, Williamson County, Illinois.  Also known as between R.R.
     m.p. 104.05 and 104.15."  (Emphasis and strikeout in
     original.)  
     The agreement required that the sign be not less than eight
feet from the centerline of the tracks.  One of those signs was a
12-foot by 25-foot billboard advertising Crab Orchard, which Mid-
America constructed at a cost of approximately $12,000.  Mid-
America maintains and supplies utilities for this sign free of
charge to Crab Orchard.  The other sign, the one in question, was
constructed at a cost of between $39,000 and $43,000 and is a 20-
foot by 60-foot unipole billboard advertising Steak 'n Shake
Restaurant.  
     It is undisputed that the original right-of-way that was
granted to Illinois Central extended 50 feet and that the City only
acquired, by the Illinois Central deed, 20 feet of right-of-way. 
This same 20-foot easement was granted to Crab Orchard from the
City and from Crab Orchard to the defendant.  Paul Gayer,
professional land surveyor, testified that the Steak 'n Shake sign
was not within the right-of-way that had been granted to Crab
Orchard.  Gayer testified that he determined that the sign was
outside Crab Orchard's 10 feet of property on either side of the
centerline of the tracks and was actually located 12.61 feet south
of the southernmost rail, which was 14.61 feet south of the
centerline.
     Hugh Crane, president, chief executive officer, and chairman
of the board for Crab Orchard, testified that when the sign was
being erected, he "stressed vehemently" that Mid-America was
erecting the sign outside of the limits permitted by the agreement
between Crab Orchard and Mid-America.  At the time that Crane
informed Mid-America that they were outside of the right-of-way,
Mid-America had not yet completed construction of the sign. 
Despite Crane's efforts, Mid-America proceeded to erect the sign. 
Crane testified that he personally measured the sign's distance
from the railroad tracks, and that the sign is outside of 10 feet
from the centerline of the track.
     Cree Development filed this action for ejectment on June 17,
1992, claiming that the sign in question was erected and stands
outside of the 20-foot right-of-way described in the agreement
between the Illinois Central and the City.
     On June 18, 1992, Cree Development obtained fee simple title
by quitclaim deed from the grantor, Harriet M. Goodall, to certain
real property more particularly described as follows:
     "The North Fifty (50) feet of the Southwest Fourth (SW 1/4) of
     the Southwest Quarter (SW 1/4) of Section 14, and twenty-seven
     and one-half (27 1/2) acres of equal width off the East side
     of the Southeast Fourth (SE 1/4) of the Southeast Quarter (SE
     1/4) of Section 15, Township 9 South, Range 2 East of the
     Third P.M., Williamson County, Illinois.
     ***
     Subject to a Railroad [r]ight-of-way."  (Emphasis added.)
     Subsequent to the trial court's ruling on June 15, 1994, that
granted "judgment for Mid-America on the ejectment count," as well
as the July 21, 1995, order that granted "judgment in favor of ***
Mid-America *** and against *** Cree Development *** on all other
issues raised by [Cree Development's] Second Amended Complaint per
this Court's Order of June 15, 1994", Cree Development filed a
timely notice of appeal.
     Because the aforementioned material facts in this case are
uncontroverted on appeal, the issue in the case at hand is the
circuit court's application of the law to such facts.  Hence, a
question of law is presented, and the rule that a court of review
may not set aside the circuit court's findings unless contrary to
the manifest weight of the evidence is inapplicable.  South
Suburban Safeway Lines, Inc. v. Regional Transportation Authority,
166 Ill. App. 3d 361, 365 (1988).  The correctness of the ruling on
a question of law may be determined independently of the circuit
court's judgment.  Safeway, 166 Ill. App. 3d at 365.  In the
absence of any material question of fact, the construction and
legal effect of an instrument raises a question of law.  Selby v.
DuQuoin State Bank, 223 Ill. App. 3d 104, 107 (1991).
     In the instant case the court made factual findings that
included the following:  "There is no evidence of abandonment of
the right[-]of[-]way" and "The Court finds that the advertising
scheme pursuant to which [Crab Orchard] authorized Mid-America to
place the sign on right[-]of[-]way it controls is consistent with
railroad purposes and promotes railroad business."  Cree
Development did not challenge either of these, or any other,
findings of fact by the trial court.  Since Cree Development does
not challenge the findings of the trial court, we need not review
de novo these findings.
     As we previously stated, Cree Development filed an ejectment
proceeding in the circuit court in order to recover the subject
right-of-way.  According to section 6-104 of the Code of Civil
Procedure (735 ILCS 5/6-104 (West 1994)), "No person shall recover
in ejectment unless he or she has, at the time of commencing the
action, a valid subsisting interest in the premises claimed, and a
right to recover the same, or to recover the possession thereof, or
of some share, interest or portion thereof, to be proved and
established at the trial."  (Emphasis added.)  
     In the instant case, Cree Development filed its ejectment
complaint on June 17, 1992.  Cree Development did not obtain title
to the aforementioned property until June 18, 1992.  Hence, Cree
Development did not have a valid interest in the premises claimed
at the time that it commenced the action.  Even if Cree Development
had not filed its ejectment action prematurely, the outcome would
be the same.   
     In order for a plaintiff to recover in an ejectment
proceeding, it must allege (1) that it had possession of the
subject premises after obtaining legal title, (2) that defendant
subsequently took possession of the premises, and (3) that, at
present, the defendant unlawfully withholds from the plaintiff the
possession thereof."   Bulatovic v. Dobritchanin, 252 Ill. App. 3d
122, 128 (1993).  All of the elements of ejectment must be proved
in order to maintain the action.  It is a "time-honored principle
that a plaintiff in ejectment must recover on the strength of his
own title rather than the weakness of his adversary's title."  Old
Salem Chautauqua Ass'n v. Illinois District Council of Assembly of
God, 13 Ill. 2d 258, 265 (1958).  The plaintiff in an ejectment
proceeding must have an interest in the premises which is "higher
and better" than defendant's claim that entitles him to possession,
in order to recover the property.  Bulatovic, 252 Ill. App. 3d at
129.  
     Cree Development cites Dickman v. Madison County Light & Power
Co., 304 Ill. 470 (1922), in support of its position that defendant
should have been ejected from the premises.  In Dickman, the
Illinois Supreme Court stated, "The owner of the fee of land
subjected to the public easement of a railroad company may maintain
an action of trespass or an action of ejectment against any other
person whose entry or acts upon the premises would support the
action, unless such person can justify under the authority of the
railroad company having the easement."  Dickman, 304 Ill. at 480. 
See also Mitchell v. Illinois Central R.R. Co., 384 Ill. 258, 274
(1943).  
     Hence, the real question in this case is whether Mid-America
can justify its presence on the right-of-way due to some type of
authority from Crab Orchard.  In order for us to answer this
question, it is necessary to determine if the Commission, in its
ruling, implicitly determined that the entire easement, rather than
the 20-foot easement, was transferred from Illinois Central to Crab
Orchard and, ultimately, to  Mid-America.    
     Mid-America argues that because the Commission granted Crab
Orchard operating authority over a certain strip of land, Crab
Orchard is entitled to the entire easement, even though the
agreement between Illinois Central and the City specifically states
that the easement is only 20 feet wide.   We agree.   
     According to the United States Constitution, Congress shall
have the power to "regulate Commerce with foreign Nations, and
among the several States ***."  U.S. Const., art. I, 8, cl. 3. 
The Commission's power to regulate abandonments by rail carriers
derives from the Transportation Act of 1920, ch. 91, 41 Stat. 477-
78, which added to the Interstate Commerce Act a new section 1(18),
recodified at 49 U.S.C. 10903(a) (1976 ed., Supp. III).  See
Chicago & North Western Transportation Co. v. Kalo Brick & Tile
Co., 450 U.S. 311, 319, 67 L. Ed. 2d 258, 101 S. Ct. 1124 (1981).
     The United States Supreme Court has held that the authority of
the Commission to regulate abandonments is exclusive.  Alabama
Public Service Comm'n v. Southern Ry. Co., 341 U.S. 341, 346, 95 L.
Ed. 2d 1002, 71 S. Ct. 762 (1951).  We also recognize that "[t]he
exclusive and plenary nature of the Commission's authority to rule
on carriers' decisions to abandon lines is critical to the
congressional scheme, which contemplates comprehensive
administrative regulation of interstate commerce" and that the
"breadth of the Commission's statutory discretion suggests a
congressional intent to limit judicial interference with the
agency's work."  Kalo Brick & Tile Co., 450 U.S. at 321, 67 L. Ed.
2d 258, 101 S. Ct. 1124.  Moreover, according to 49 U.S.C.A.
10903(d) (West 1997), a rail carrier subject to the jurisdiction
of the Commission may abandon any part of its railroad lines, or
discontinue operations, "only if the Board finds that the present
or future public convenience and necessity require or permit the
abandonment or discontinuance." (Emphasis added.)
     In the case at hand, Cree Development had the burden of
showing that it had an interest in the right-of-way which was
higher and better than defendant's claim and that it was entitled
to present possession.  See Bulatovic, 252 Ill. App. 3d at 129. 
There is no question that Cree Development is the record owner of
"[t]he North Fifty (50) feet of the Southwest Fourth (SW 1/4) of
the Southwest Quarter (SW 1/4) of Section Fourteen (14), Township
Nine (9) South, Range Two (2) East of the Third Principal Meridian,
situated in the County of Williamson, State of Illinois" subject
to, inter alia, a railroad right-of-way.  That fact has not been
appealed.  Additionally, there is no dispute that rail operations
have not ceased, and there has been no grant of abandonment of the
right-of-way by the Commission.  
     Cree Development argues that the Commission granted Crab
Orchard operating authority over less than the full width of the
8.53-mile-long strip.  Cree Development fails, however, to cite to
anything that would support its assertion that the Commission
intended to convey less than the entire width of right-of-way. 
Cree Development appears to be relying on the weakness of Crab
Orchard's title, while overlooking the fact that its sole claim to
the remainder of the right-of-way arises by a quitclaim deed that,
on its face, is subject to a railroad right-of-way.  It is
important to note that it is elementary property law that a
quitclaim deed will convey whatever title or interest the grantor
may have in the land at the time it is given, and only such title
and interest.  Bryant v. Lakeside Galleries, Inc., 402 Ill. 466
(1949).  Cree Development purchased only what Harriet Goodall owned
at the time that she transferred the property by quitclaim deed to
Cree Development.  It appears that Goodall owned a piece of
property subject to a railroad right-of-way.  Hence, Cree
Development purchased a fee that has been burdened since the 1800s
by a railroad right-of-way.  Cree Development's acquisition of the
fee in no way changed Crab Orchard's rights and property interests
to the right-of-way in question.  Although we recognize that Cree
Development cites to documents in existence subsequent to the
Commission's decision that would lend support to its argument that
only 20 feet of right-of-way was conveyed, the fact remains that
the Commission has sole jurisdiction over granting abandonments,
and there is nothing in its order that would suggest that it
intended for Crab Orchard to receive less than Illinois Central
possessed while it operated that particular line of railroad.  In
fact, even though Illinois Central attempted to reserve a portion
of the right-of-way for itself when it purportedly transferred the
right-of-way to the City, it appears that Illinois Central had no
authority to do so because the Commission, by operation of law, had
already transferred the entire easement to Crab Orchard.  
     We have examined the Commission's initial decision
(defendant's exhibit 1), the Commission's subsequent decision
(defendant's exhibit 2), and the United States Court of Appeals'
decision (defendant's exhibit 3) and have failed to find anything
contained within those decisions that would suggest that the
Commission intended to convey to Crab Orchard anything less than
Illinois Central had in its possession while it operated that
particular line.  Because the Commission has exclusive jurisdiction
over abandonment proceedings, and Cree Development has failed to
show that the Commission intended to convey anything less than
Illinois Central had in its possession, we refuse Cree
Development's invitation to find to the contrary.  
     Since Cree Development has failed to meet its burden, and
because it cannot recover property from one who is in lawful
possession (see Bulatovic, 252 Ill. App. 3d at 129), we affirm the
circuit court's decision.  
     We note that we did not further examine the Dickman and
Mitchell decisions because they are demonstrative of the broad
scope of activity which is permitted in furtherance of rail
activity.  See Dickman, 304 Ill. at 480; Mitchell, 384 Ill. at 274. 
Cree Development has not contested the finding of fact by the trial
court that the advertising scheme pursuant to which Crab Orchard
authorized Mid-America to place the sign on the right-of-way it
controls is consistent with railroad purposes and promotes railroad
business.  Therefore, because this finding was not appealed, we
will not address that particular issue. 
     In light of the foregoing considerations, we affirm the
Williamson County circuit court's decision granting judgment on the
ejectment count in Mid-America's favor.

     Affirmed.  

     WELCH, J., and CHAPMAN, J., concur.