NO.  5-96-0350

                                  IN THE

                        APPELLATE COURT OF ILLINOIS

                              FIFTH DISTRICT
_________________________________________________________________

JON L. NELSON and ANNE E. NELSON,  )  Appeal from the
                                   )  Circuit Court of 
     Plaintiffs and Counter-       )  St. Clair County. 
     defendants-Appellants,        )
                                   )
v.                                 )  No. 93-CH-260
                                   )
WALTER E. ANDERSON and SHELLY S.   )
ANDERSON,                          )
                                   )  Honorable         
     Defendants and Counter-       )  Ellen A. Dauber,
     plaintiffs-Appellees.         )  Judge, presiding.
_________________________________________________________________

     JUSTICE MAAG delivered the opinion of the court:

     In this real estate contract action, summary judgment was
granted in favor of the buyers on the ground that the sellers had
not provided merchantable title.  The sellers appeal.
     On April 17, 1993, plaintiffs Jon and Anne Nelson (sellers)
contracted to sell their home to defendants Walter and Shelly
Anderson (buyers).  The contract required buyers to pay an earnest
money deposit of $1,500, with the balance of the purchase price to
be paid on delivery of a warranty deed conveying a merchantable
title, free and clear of all encumbrances, except those mentioned
in the contract.  The contract provided for closing within 30 days
of signing, though the closing date was subsequently extended to
June 30, 1993, by written agreement of the parties.
     The contract further provided that sellers would employ a
title insurance company to issue a report of title;  buyers had 10
days from the receipt of the title report to voice objections, and
sellers then had 90 days in which to satisfy buyers' objections. 
     The title report issued to the buyers by Chicago Title
Insurance Company in early June 1993 indicated that the house was
positioned less than 10 feet from the north lot line, in violation
of an applicable setback covenant.  Specifically, the recorded
subdivision plat to which the instant property belonged contained
a covenant prohibiting a building or any part of a building on any
residential lot from being positioned less than 10 feet from the
property lines of the adjoining owners.  The record reveals that
sellers' property was only 4.7 feet from the lot's north boundary
line, in violation of the covenant.  Buyers made a specific, timely
objection based on the violation.
     Sellers responded by obtaining written assurances from the
title company that, for an additional fee, it would insure over the
building line exception at issue.  Buyers then indicated that they
were not satisfied with the title company's assurances and remained
specifically concerned with the title company's guarantee to issue
policies to any future buyers of the property.  This prompted
additional correspondence from the title company, in which it
expressly assured that it would insure over the building line
exception in the future for subsequent purchasers.
     Buyers remained dissatisfied with the condition of the title
and refused to close by the closing date.  Buyers subsequently
purchased another piece of property.  Sellers ultimately sold their
property at a lower purchase price.
     Buyers filed suit to recover their earnest money deposit,
while sellers sued for damages.  The cases were consolidated by the
St. Clair County circuit court.  Each party filed a motion for
summary judgment.  The trial court granted buyers' motion,
reasoning that sellers had breached the real estate contract by
failing to deliver merchantable title.
     On appeal, sellers argue that:
     (1)  They complied with the terms of the contract by
          responding to the purchasers' objections to the title
          insurance commitment in a timely fashion; and
     (2)  The trial court erred in finding that title to the
          property was not merchantable because of the building
          line violation.
     When reviewing a trial court's grant of summary judgment, the
issue before the appellate court is whether the pleadings,
depositions, admissions, and affidavits on file show that there is
no genuine issue of material fact and that the moving party is
entitled to judgment as a matter of law.  If the court of review
determines that a genuine issue of material fact exists, then the
entry of summary judgment must be overturned.  Jewish Hospital v.
Boatman's National Bank, 261 Ill. App. 3d 750, 754-55, 633 N.E.2d
1267, 1272 (1994).
     It is well-settled in Illinois that merchantable title is not
perfect title, but rather title reasonably secure against the
hazard, annoyance, and expense of future litigation.  Sinks v.
Karleskint, 130 Ill. App. 3d 527, 529, 474 N.E.2d 767, 769 (1985);
35 Ill. L. & Prac. Vendor & Purchaser 93, at 506 (1958) (citing
Farmers & Merchants Bank of Vandalia v. Holland, 309 Ill. App. 193,
32 N.E.2d 987 (1941), and Firebaugh v. Wittenberg, 309 Ill. 536,
141 N.E. 379, (1923)).  Our supreme court has further recognized
that merchantable title is that which a reasonable person will
accept as not subject to a doubt or cloud that would affect its
market value.  Firebaugh v. Wittenberg, 309 Ill. 536, 541, 141 N.E.
379 (1923); Stevens v. Wilson, 86 Ill. App. 3d 1047, 1053, 408
N.E.2d 496, 502 (1980).  The issue of whether title to property is
merchantable is a question of law for the court.  Radovanov v. Land
Title Co. of America, Inc., 189 Ill. App. 3d 433, 545 N.E.2d 351
(1989). 
     Here, sellers tendered a title which was encumbered by the
violation of a restrictive covenant contained in the subdivision
plat.  The subdivision plat was recorded, and the covenants therein
run with the land to bind the deeds of each lot in the subdivision. 
The violation of such a covenant gives every lot owner in the
subdivision the right to sue to enforce the covenant.  Moreover,
the encumbrance and accompanying risk of litigation undoubtedly
affect the market value of the property.  We need not discuss the
degree of risk of litigation posed nor the magnitude of the
decrease in market value caused by the title defect.  We simply
find that the title at issue was clouded by the violation of a
restrictive covenant such that a reasonable person could fear both
the threat of future litigation and an unfavorable effect on the
market value of the property.  We deem such title to be
unmerchantable.   
     Sellers further contend that even if the title defect
initially rendered their title unmerchantable, they nonetheless
complied with the terms of the contract by remedying buyers'
objections in a timely fashion.  We disagree. 
     At no time before closing did sellers cure the encumbrance. 
Although sellers were able to obtain additional assurances from the
title insurance company indicating that it would insure future
purchasers despite the defect, such assurances did nothing to cure
the encumbrance on the title.  The availability of insurance to
cover future litigation of a title defect might reasonably persuade
a buyer to tolerate the potential risks of such a transaction
voluntarily.  However, the court will not compel a skeptical
purchaser to close on the deal.  Even if sellers' offered cure
would effectively indemnify buyers for any future litigation costs
suffered as a result of the title encumbrance, buyers did not
originally bargain for such a tumultuous scenario when they signed
the real estate contract.  The law has long recognized that a buyer
cannot be compelled to buy a lawsuit.  May v. Nyman, 3 Ill. App. 3d
580, 278 N.E.2d 97 (1972); Winters v. Polin, 309 Ill. App. 458, 33
N.E.2d 497 (1941).
     In the instant case, buyers bargained for a merchantable,
unencumbered title.  At the time of closing, sellers' title still
contained the encumbrance, making it unmerchantable.  Buyers were
therefore justified in refusing to close on the contract.
     For the foregoing reasons, the order of the circuit court
granting defendants' motion for summary judgment is affirmed.   

     Affirmed.

     HOPKINS and WELCH, JJ., concur.                                      NO. 5-96-0350
                                     IN THE
                          APPELLATE COURT OF ILLINOIS
                                 FIFTH DISTRICT
___________________________________________________________________________
JON L. NELSON and ANNE E. NELSON,  )  Appeal from the
                                   )  Circuit Court of 
     Plaintiffs and Counter-       )  St. Clair County. 
     defendants-Appellants,        )
                                   )
v.                                 )  No. 93-CH-260
                                   )
WALTER E. ANDERSON and SHELLY S.   )
ANDERSON,                          )
                                   )  Honorable         
     Defendants and Counter-       )  Ellen A. Dauber,
     plaintiffs-Appellees.         )  Judge, presiding.
___________________________________________________________________________

Opinion Filed:                 February 21, 1997
___________________________________________________________________________

Justices:      Honorable Gordon E. Maag, J.
                         
               Honorable Terrence J. Hopkins, J., and 
               Honorable Thomas M. Welch, J.,
               Concur
___________________________________________________________________________
                         
Attorney       John J. Johnston, Dixon & Johnston, 219 South Illinois 
for            Street, Suite D, Belleville, IL 62220
Appellant      
___________________________________________________________________________

Attorney       Patrick M. Flynn, Flynn & Guymon, 23 Public Square, Suite
for            440, Belleville, IL 62220
Appellee       
___________________________________________________________________________