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NO. COA11-45
NORTH CAROLINA COURT OF APPEALS
Filed:                                                                 21 June  2011
JEFFREY SCOTT MATHIS and
SHIRLEY CLIFTON MATHIS,
Plaintiffs,
v.                                                                     Gaston County
                                                                       No.  10 CVS  910
SUSAN BELINDA HOFFMAN,
Defendant.
Injunctions                                                            -  right  to  enter  property          -  fence  mistakenly  built
on neighbor’s property
The  trial  court  did  not  err  in  a  declaratory  judgment
action  by  granting  plaintiffs’  motion  granting  them  the
right  to  enter  upon  defendant’s  property  to  remove  and
relocate   a   fence   mistakenly   constructed   on   defendant’s
property,  and  requiring  plaintiffs  to  pay  the  costs  of  this
procedure   including   any   damage   that   may   be   caused   to
defendant’s  property.                                                 It  was  within  the  trial  court’s
discretion  to  consider  whether  the  injunctive  relief  sought
was an appropriate remedy.




NO. COA11-45
NORTH CAROLINA COURT OF APPEALS
Filed:                                                                      21 June  2011
JEFFREY SCOTT MATHIS and
SHIRLEY CLIFTON MATHIS,
Plaintiffs,
v.                                                                          Gaston County
                                                                            No.  10 CVS  910
SUSAN BELINDA HOFFMAN,
Defendant.
Appeal  by  defendant  from  judgment  entered                              2 December                                      2010
by  Judge  Mark  E.  Klass  in  Gaston  County  Superior  Court.    Heard
in the Court of Appeals  23 May  2011.
Gray,  Layton,  Kersh,  Solomon,  Furr,  &  Smith,  P.A.,  by  Ted
F. Mitchell, for plaintiffs-appellees.
Arthurs  &  Foltz,  LLP,  by  Douglas  P.  Arthurs,  for  defendant-
appellant.
MARTIN, Chief Judge.
Plaintiffs  Jeffrey  Scott  Mathis  and  Shirley  Clifton  Mathis
and  defendant  Susan  Belinda  Hoffman  are  owners  of  two  adjoining
parcels   of   land.                                                        In   December  2004,   plaintiffs   hired   a
contractor  to  construct  a  fence  between  the  two  parcels.     The
cost   of   the   fence   to   plaintiffs   was   over                      $15,000.                                        In
August  2008,  plaintiffs  learned  that,  after  defendant  and  her




-2-
daughter  ran   a  string  along  what  they  believed  to  be  the
property  boundary,  defendant  contended  the  fence  had  been  built
on  her  property.    Shortly  thereafter,  defendant  had  the  property
surveyed  to  determine  the  true  property  boundary.     Defendant
then  informed  plaintiffs  that  the  survey  indicated  the  fence  was
built  on  defendant’s  property,  though  she  refused  to  provide
plaintiffs  with  a  copy  of  the  survey.    In  April  2009,  plaintiffs
initiated  a  special  proceeding  pursuant  to  N.C.G.S.                     §  38-3  to
ascertain  the  true  location  of  the  property  boundary.     As  a
result  of  the  proceeding,  the  boundary  between  the  two  parcels
was  judicially  established,  and  it  was  confirmed  that  the  fence
had been constructed on defendant’s property.
Plaintiffs  offered  to  relocate  the  fence  to  their  property
at  no  cost  to  defendant.     Plaintiffs  estimate  this  relocation
would  cost  approximately  $2,000.    However,  defendant  has  refused
to  allow  plaintiffs  to  remove  the  fence.     On  at  least  two
occasions,  defendant  has  contacted  local  law  enforcement  and
accused  plaintiffs  of  trespassing  after  plaintiffs  tried  to
remove and relocate the fence.
Plaintiffs  brought  the  present  action  on                                 22 February   2010
seeking   a   declaratory   judgment   of   the   parties’   rights;   an
injunction  granting  plaintiffs  the  right  to  remove  the  fence  and
relocate  it  to  their  property;  and  for  such  other  relief  as  the




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trial  court  deemed  just  and  reasonable.                                  The  parties  filed
cross-motions  for  summary  judgment  and  the  trial  court  granted
plaintiffs’  motion,  granting  plaintiffs  the  right  to  enter  upon
defendant’s   property   to   remove   and   relocate   the   fence   and
requiring   plaintiffs   to   pay   the   costs   of   this   procedure
including  any  damage  that  may  be  caused  to  defendant’s  property.
Defendant appeals.
We  review  a  trial  court’s  order  for  summary  judgment  under
                                                                              a   de   novo   standard   of   review.                              See   Robins   v.   Town   of
Hillsborough,                                                                 361 N.C.                                  193,   196,   639 S.E.2d   421,                            423   (2007).
Because  the  parties  appear  to  agree  that  there  is  no  genuine
issue  of  material  fact  we  only  consider  whether  plaintiffs  are
entitled to summary judgment as a matter of law.
Defendant  contends  the  trial  court  exceeded  its  authority
in  granting  plaintiffs’  motion  for  summary  judgment.    However,
in  examining  defendant’s  contention,  it  must  be  remembered  that
“[w]hen  equitable  relief  is  sought,  courts  claim  the  power  to
grant,   deny,   limit,   or   shape   that   relief   as   a   matter   of
discretion.”    Roberts  v.  Madison  Cty.  Realtors  Ass’n,                  344 N.C.
394,  399,  474 S.E.2d  783,  787  (1996).    And  the  “[i]ssuance  of  an
injunction  is  a  matter  of  discretion  which  the  trial  court
exercises  after  weighing  the  equities  and  the  advantages  and




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disadvantages  to  the  parties.”                                             Adams  v.  Beard  Dev.  Corp.,
116 N.C. App.  105,  109,  446 S.E.2d  862,  865  (1994).
Defendant  contends  she  was  entitled  to  a  choice  of  either
allowing  plaintiffs  to  remove  the  improvement  or  being  subject
to  a  claim  of  unjust  enrichment.                                         Defendant  maintains  that
because   she   chose   to   not   allow   plaintiffs   to   remove   the
improvement,  the  trial  court  exceeded  its  authority  in  granting
plaintiffs’  motion  for  summary  judgment.     In  support  of  her
contention,  defendant  cites  Beacon  Homes,  Inc.  v.  Holt,  266 N.C.
467,                                                                          146 S.E.2d                       434    (1966).      Her  reliance  on  Beacon  Homes,
however,  is  misplaced,  as  the  relevant  issue  in  that  case  was
whether  the  plaintiff  had  alleged  facts  from  which  a  jury  could
find   that   the   defendant   property   owner   had   been   unjustly
enriched.    Id.  at  470,  146 S.E.2d  at  437.    The  Court  in  Beacon
Homes  never  held  that  a  defendant  property  owner  must  be  allowed
to  choose  what  remedy  she  prefers  to  offer  a  plaintiff  who  has
mistakenly   constructed   an   improvement   on   the   defendant’s
property.
Defendant’s  reliance  on  Siskron  v.  Temel-Peck  Enterprises,
Inc.,                                                                         26 N.C.  App.                    387,   216 S.E.2d   441                                 (1975),  as  support  for
her  contention  that  she  was  entitled  to  a  choice  of  what  remedy
she  preferred  to  offer  plaintiffs,  is  likewise  misplaced.     In
Siskron,  a  contractor  had  performed  work  for  a  lessee  of  a  hotel




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property  under  the  mistaken  belief  that  the  lessee  was  the
actual  owner  of  the  property.     Id.  at                                  388,                                                        216 S.E.2d  at   443.
Before   the   contractor   was   paid   for   the   work,   the   lessee
defaulted  and  the  actual  owner  reentered  the  property.    Id.  at
389,  216 S.E.2d  at  443.    The  contractor  then  brought  a  claim  of
unjust  enrichment  against  the  owner  seeking  the  value  of  the
improvements   he   had   made   on   the   property.                          Id.   at                                                    388,
216 S.E.2d  at                                                                 443.     The  Court  held  that  the  defendant  had  not
been   unjustly   enriched   because   he   was   never   given                “an
opportunity  to  either  reject  the  benefits  in  advance  of  their
bestowal  or  to  return  them  after  they  had  been  conferred.”    Id.
at  391,  216 S.E.2d  at  444.    The  Court  explained  that  it  would  be
inequitable  to  allow  the  plaintiff  to  remove  the  improvements
because  it  would  have  required  the  defendant  to  temporarily
close his hotel.    Id. at  391,  216 S.E.2d at  445.
In  the  present  case,  however,  there  is  no  indication  that
the  injunction  issued  by  the  trial  court  is  inequitable.    Here
plaintiffs,  not  defendant,  will  bear  the  financial  burden  of  the
fence  removal  and  relocation,  including  any  damage  that  may  be
caused  to  defendant’s  property.    Furthermore,  it  was  within  the
trial  court’s  discretion  to  consider  whether  the  injunctive
relief  sought  was  an  appropriate  remedy.    See  Roberts,  344 N.C.
at                                                                             399,                                                        474 S.E.2d  at   787    (“[T]he  injunction  is  a  potential




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remedy  in  any  case  in  which  it  may  provide  significant  benefits
that  are  greater  than  its  costs  or  disadvantages.”).    The  record
indicates  that  the  fence  originally  cost  $15,000,  while  removing
and  relocating  the  fence  will  cost  only                                $2,000.   Given  the
disparity   between   these   two   amounts,   it   was   within   the
discretion  of  the  trial  court  to  find  it  equitable  to  allow
plaintiffs  to  remove  and  relocate  the  fence.    In  light  of  these
considerations,  we  hold  the  trial  court  did  not  exceed  its
authority in granting plaintiffs’ motion for summary judgment.
Because   defendant   fails   to   provide   any   relevant   legal
support  for  her  remaining  arguments,  we  decline  to  address  them.
See N.C.R. App. P.  28(b)(6).
Affirmed.
Judges STEPHENS and THIGPEN concur.

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