Preview:

NO. COA11-649
NORTH CAROLINA COURT OF APPEALS
Filed:  6 December  2011
S.T. WOOTEN CORPORATION,
Plaintiff,
v.                                                                          Wake County
No.  09 CVS  21562
FRONT STREET CONSTRUCTION, LLC;
HILLSBOROUGH RESIDENTIAL
ASSOCIATES; EYC HILLSBOROUGH, LLC;
K & S HILLSBOROUGH RESIDENTIAL,
LLC; COLONIAL BANK, N.A.; and DAWN
HELMS SHARFF, TRUSTEE,
Defendants.
Appeal  by  plaintiff  from  order  entered  24  November  2010  by
Judge  Paul  G.  Gessner  in  Wake  County  Superior  Court.    Heard  in
the Court of Appeals  7 November  2011.
Smith,   Anderson,   Blount,   Dorsett,   Mitchell   &   Jernigan,
L.L.P.,  by  Peter  J.  Marino,  Matthew  G.T.  Martin,  and  Tobias
R. Coleman, for plaintiff-appellant.
Nicholls  &  Crampton,  P.A.,  by  W.  Sidney  Aldridge,  for
defendants-appellees.
MARTIN, Chief Judge.
In  October                                                                 2006,  the  Harlton  Tate  McKee  Revocable  Trust
(“McKee  Trust”)  sold  certain  real  property  in  Orange  County  to
Hillsborough  Residential  Associates  (“Hillsborough”).    The  deed,
recorded  on                                                                4  October                                           2006,  mistakenly  described  the  estate




-  2  -
conveyed  as                                                                 “one-half  fee  simple  interest”  in  the  property
rather    than    the    entire    undivided    fee    simple    interest
contemplated by both parties.
In  February  2007,  Colonial  Bank  made  a  construction  loan  in
the  amount  of  $14  million  to  Hillsborough  to  fund  Hillsborough’s
development  of  the  property.     The  deed  of  trust  securing  the
loan  described  as  collateral  for  the  loan  the  full  undivided
interest  in  the  property.     Hillsborough  contracted  with  Front
Street,  a  general  contractor,  to  develop  the  property.                In
August                                                                       2007,  plaintiff  S.T.  Wooten  Corporation,  a  prospective
subcontractor,  inquired  of  Colonial  Bank  to  ascertain  whether
the  credit  extended  by  the  bank  to  Hillsborough  was  sufficient
to  cover  the  cost  of  the  proposed  work  on  the  property.    After
being   advised   that   the   loan   was   sufficient   to   fund   the
development,  on                                                             12  September                                                  2007,  plaintiff  entered  into  a
contract  with  Front  Street  to  provide  site  work  and  horizontal
infrastructure on the property, and began work two days later.
Meanwhile,  McKee  Trust  and  Hillsborough  realized,  at  some
point,  that  the  original  deed  contained  the  scrivener’s  error,
and  recorded  a  corrected  deed  on                                        2  November                                                    2007  conveying  a
full   undivided   fee   simple   interest   in   the   property   to
Hillsborough.    Neither  plaintiff  nor  Colonial  Bank  had  knowledge
of  the  error  in  the  deed  at  that  time.     Upon  learning  of  the




-  3  -
error  and  recordation  of  the  corrected  deed,  Colonial  Bank  re-
recorded its original deed of trust in September  2008.
On                                                                            13   May                                  2009,   plaintiff   completed   its   work   on   the
property.  When  payment  was  not  forthcoming,  plaintiff  filed  a
claim   of   lien   on   the   real   property   on                           9   September                             2009.
Plaintiff  also  filed  suit  for  money  owed,  and  contended  that  its
lien  had  priority  over  the  deed  of  trust  to  Colonial  Bank  with
regard  to  the  one-half  interest  in  the  property  not  conveyed  to
Hillsborough  in  the  original  deed.    Colonial  Bank  answered  and
asserted  a  counterclaim  seeking  reformation  of  the                      2006  deed
from  McKee  Trust  to  Hillsborough  and  a  declaratory  judgment
decreeing  that  its  deed  of  trust  was  superior  to  plaintiff’s
lien  on  the  property.    Colonial  Bank  moved  for  summary  judgment.
The  court  granted  Colonial  Bank’s  motion  for  summary  judgment,
reforming  the  deed  and  declaring  Colonial  Bank’s  deed  of  trust
superior to plaintiff’s lien.    Plaintiff appeals.
On  appeal,  plaintiff  contends  that  established  precedent
requires  a  declaration  that  plaintiff’s  lien  is  superior  to
Colonial  Bank’s  deed  of  trust,  at  least  with  respect  to  the  one-
half  undivided  interest  in  the  property  which  was  not  originally
conveyed  to  Hillsborough,  and  that  Colonial’s  equitable  claim
for   reformation   of   the                                                  2006   deed   from   McKee   Trust   to




-  4  -
Hillsborough  is  barred  by  Colonial  Bank’s  unclean  hands.     We
reject both arguments.
“Our  standard  of  review  of  an  appeal  from  summary  judgment
is  de  novo;  such  judgment  is  appropriate  only  when  the  record
shows  that                                                                     ‘there  is  no  genuine  issue  as  to  any  material  fact
and  that  any  party  is  entitled  to  a  judgment  as  a  matter  of
law.’”    In  re  Will  of  Jones,  362  N.C.  569,  573,  669  S.E.2d  572,
576                                                                             (2008)                                                        (quoting  Forbis  v.  Neal,   361  N.C.   519,   524,   649
                                                                                S.E.2d  382,  385  (2007)).
                                                                                                                                              I.
Citing  Lowery  v.  Wilson,  214  N.C.  800,  200  S.E.  861  (1939),
plaintiff  contends  it  is  protected  from  a  reformation  claim  and,
as  against  a  mortgage  containing  an  incorrect  description,  has
the same priority status as a purchaser in good faith.    In
Lowery,  our  Supreme  Court  held  that  a  mortgagee  of  a  recorded
mortgage,  which  contained  an  error  as  to  the  amount  secured
thereby,  was  not  entitled  to  reformation  of  the  mortgage  as
against  judgment  creditors,  who  occupy  the  same  position  as  a
purchaser  in  good  faith  for  value.    Id.  at  806,  200  S.E.  at  865.
We  believe  plaintiff’s  reliance  on  Lowery  is  misplaced,  however,
as  the  Court  applied  the  registration  statutes  in  reaching  its
decision  and  explicitly  acknowledged  that  parol  trusts  and  those
created  by  operation  of  law  are  not  governed  by  the  registration
statutes.    Id. at  804,  200 S.E. at  864.




-  5  -
A  constructive  trust  is  a  trust  created  by  operation  of
law.    E.g.,  Carcano  v.  JBSS,  LLC,                                       200  N.C.  App.               162,                                         171,                                            684
S.E.2d  41,  49  (2009).    When  a  grantor,  through  a  mutual  mistake,
conveys  less  to  a  grantee  than  was  intended,  the  grantor  holds
the   remaining   portion   of   the   property   not   conveyed   in
constructive  trust  for  the  grantee.    Arnette  v.  Morgan,  88  N.C.
App.  458,  461-62,  363  S.E.2d  678,  680  (1988).    This  is  precisely
the  situation  between  McKee  Trust  and  Hillsborough.                     Thus,
general  equity  principles  regarding  reformation  apply  in  this
case,  rather  than  the  registration  statutes.     See  id.  at            462,
363 S.E.2d at  680.
The  general  rule  is  that  reformation  will
not  be  granted  if  prejudice  would  result  to
the  rights  of  a  bona  fide  purchaser  for
value  without  notice  or  someone  occupying  a
similar  status.                                                              .     Where  the  issue  is
raised   of   whether   the   party   resisting
reformation  is  entitled  to  the  protection
given   a   bona   fide   purchaser   for   value
without   notice,   the   burden   is   on   the
resisting  party  to  prove  good  faith  payment
of new consideration.
Id. at  462,  363 S.E.2d at  680-81.
We   agree   with   defendants   that   the   present   case   is
controlled  by  this  Court’s  decision  in  Noel  Williams  Masonry  v.
                                                                                                            Vision  Contractors  of  Charlotte,  Inc.,   103  N.C.  App.                                 597,   406
S.E.2d                                                                        605                           (1991).                                      In   Williams   Masonry,   defendant   Vision
Contractors   obtained   a   construction   loan   from   a   lending
institution  for  development  of  a  piece  of  property.    Id.  at  599,




-  6  -
406  S.E.2d at  606.    The loan was  secured by a deed of trust,  but
when  the  deed  of  trust  was  recorded,  an  attachment  describing
the  collateral  property  was  inadvertently  omitted.    Id.    Vision
Contractors    subsequently    hired    three    subcontractors,    who
supplied  materials  and  services.    Id.  at  599-600,  406  S.E.2d  at
606-07.    When  Vision  Contractors  later  defaulted  on  its  payments
to  the  subcontractors,  each  filed  liens  for  money  owed.    Id.  at
600,  406  S.E.2d  at  607.    Upon  discovering  that  the  deed  of  trust
failed  to  contain  the  legal  description,  the  lending  institution
rerecorded  it.     Id.     The  subcontractors  brought  an  action  to
establish  the  priority  between  the  deed  of  trust  and  their
liens.     Id.     The  trial  court  reformed  the  deed  of  trust  to
include  the  description  and  related  the  reformation  back  to  the
date  of  recording  of  the  original  deed  of  trust,  reestablishing
the lender’s priority.    Id. at  601,  406 S.E.2d at  607.
On  appeal,  this  Court,  relying  on  Arnette,  determined  that
the  subcontractors  should  not  be  given  the  status  of  bona  fide
purchasers  for  value,  because  there  was  no  evidence  that  the
subcontractors  had  provided  service  and  materials  in  reliance  on
the  defective  deed  of  trust.     Id.  at                                   603,   406  S.E.2d  at   608.
Thus,  the  reformation  of  the  deed  of  trust  would  not  prejudice
the  subcontractors;  it  would  merely  restore  them  to  the  position
they  assumed  they  would  be  in  when  they  performed  the  work,
i.e., junior to the lender.    Id.




-  7  -
Williams   Masonry   and   the   instant   case   are   remarkably
similar.     As  a  result  of  the  scrivener’s  error  in  the  deed,
McKee  Trust  held,  by  operation  of  law,  the  half  of  the  property
mistakenly  not  conveyed  in  constructive  trust  for  Hillsborough.
Plaintiff  contracted  with  Front  Street  assuming  that  Colonial,
as  the  lender  financing  the  project,  had  a  superior  interest  in
the  property.    Plaintiff  began  work  in  September                       2007,  but  did
not  learn  of  the  scrivener’s  error  until  sometime  in                  2009.
Thus,  it  did  not  begin  work  or  furnish  new  materials  in  reliance
upon   the   error   in   the   original   deed.                              Moreover,   because
plaintiff,  by  its  own  admission,  did  not  know  of  the  mistake  in
the  deed,  plaintiff  is  not  prejudiced  by  reformation  of  the  deed
to  reflect  the  original  intent  of  the  parties.     Just  as  in
Williams  Masonry,  reforming  the  deed  will  put  plaintiff  in  the
position  it  expected  to  be  in  when  it  contracted  to  do  the  work
originally.    The  trial  court  did  not  err  in  ordering  reformation
of the deed.
II.
Plaintiff,   however,   contends   Colonial   Bank   had   unclean
hands    due    to    its    alleged    misrepresentation    regarding
Hillsborough’s  line  of  credit,  so  that  it  is  not  entitled  to  the
equitable  remedy  of  reformation  of  the  October                          2006  deed.     We
disagree.




-  8  -
Reformation  is  an  equitable  remedy,  and  in  order  to  enjoy
this  remedy,                                                                 “he  who  comes  into  equity  must  come  with  clean
hands.”     This                                                              “maxim  applies  to  the  conduct  of  a  party  with
regard  to  the  specific  matter  before  the  court                         [for]  which  the
party  seeks  equitable  relief  and  does  not  extend  to  that  party’s
general  character.”     Creech  v.  Melnik,                                  347  N.C.                                                520,                                      529,      495
S.E.2d  907,  913  (1998).    The  inequitable  action  need  not  rise  to
the  level  of  fraud,  though  it  can,  Stelling  v.  Wachovia  Bank  and
Trust  Co.,                                                                   213  N.C.                                                324,                                      327,      197  S.E.                              754,   756    (1938);  rather
“[t]he  clean  hands  doctrine  denies  equitable  relief  only  to
litigants  who  have  acted  in  bad  faith,  or  whose  conduct  has  been
dishonest,  deceitful,  fraudulent,  unfair,  or  overreaching  in
regard  to  the  transaction  in  controversy.”    Collins  v.  Davis,  68
N.C.  App.  588,  592,  315  S.E.2d  759,  762  (1984),  aff’d,  312  N.C.
324,  321 S.E.2d  892  (1984).
Where,  however,  the  alleged  misconduct  giving  rise  to  the
assertion  of  unclean  hands  arises  out  of  matters  which  are
merely  collateral  to  the  transaction  for  which  equitable  relief
is  sought,  the  equitable  remedy  is  not  barred.    United  Artists
                                                                                                                                       Records,  Inc.  v.  Eastern  Tape  Co.,             19  N.C.  App.                         207,   213,   198
S.E.2d                                                                        452,                                                     456                                       (1973).   Applying  those  principles  to  the
present  case,  while  the  evidence,  viewed  in  the  light  most
favorable  to  plaintiff,  could  show  that  Colonial  Bank  made  a
misrepresentation  regarding  the  amount  of  funds  it  extended  to




-  9  -
Hillsborough,   Colonial   Bank’s   alleged   misconduct   is   only
collaterally  related  to  the  transaction  in  controversy,  namely,
reformation  of  the  deed  from  McKee  Trust  to  Hillsborough.    The
error  in  the  deed  was  due  to  a  scrivener’s  error,  and  the
court’s   discretionary   authority   to   correct   such   errors   in
reformation  has  long  been  recognized.     Citifinancial  Mortgage
Co.  v.  Gray,                                                               187  N.C.  App.   82,                                                      89,   652  S.E.2d   321,   324   (2007)
(citing  Crawford  v.  Willoughby,  192  N.C.  269,  271,  134  S.E.  494,
495                                                                          (1926)).          Plaintiff  did  not  forecast  any  evidence  to  show
that  Colonial  caused  the  scrivener’s  error  or  even  had  knowledge
of  it  until  after  it  made  its  representation  to  plaintiff.
Furthermore,  plaintiff  admits  that  it  did  not  rely  on  the
erroneous  description  which  was  corrected  by  the  reformation  and
that  it  was  not  concerned  with  Colonial  Bank’s  collateral  for
the  line  of  credit.    Rather,  plaintiff’s  reliance  was  only  upon
Colonial   Bank’s   assertion   regarding   the   amount   of   credit
extended  to  Hillsborough  without  regard  to  the  manner  in  which
the  credit  was  secured.     While  it  is  true  that  Colonial  Bank
benefits  from  reformation  of  the  deed,  this  benefit  is  only
incidental  to  the  reformation  of  the  transaction  between  third
parties,  McKee  Trust  and  Hillsborough,  which  is  wholly  unrelated
to   any   representation   made   by   Colonial   Bank   to   plaintiff.
Therefore,  we  hold  that  since  Colonial’s  alleged  wrongdoing  is
collateral  to  the  transaction  in  controversy,  the  trial  court




-  10  -
did  not  abuse  its  discretion  in  reforming  the  October  2006  deed.
See  Roberts  v.  Madison  County  Realtors  Assoc.,                         344  N.C.   394,
401,  474 S.E.2d  783,  788  (1996).
Affirmed.
Judges STROUD and ERVIN concur.

Download 11-649.pdf

South Carolina Law