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2001  WI  55
SUPREME COURT OF WISCONSIN
Case No.:                                                           99-1522
Complete Title
of Case:
The  Wisconsin  Conference  Board  of  Trustees  of
the  United  Methodist  Church,  Inc.,
Plaintiff-Appellant,
v.
Ronald  Culver,  Loretta  Konrad,  Lucille  Krentz,
Arthur  Lamonska,  Gordon  Trapp,  John  Does  1
through  20  and  Jane  Does  1  through  20,
Defendants-Respondents-Petitioners.
REVIEW  OF  A  DECISION  OF  THE  COURT  OF  APPEALS
2000  WI  App  132
Reported  at:                                                       237  Wis.  2d  343,  614  N.W.2d  523
                                                                    (Published)
Opinion Filed:                                                      May  31,  2001
Submitted on Briefs:
Oral Argument:                                                      January  31,  2001
Source of APPEAL
COURT:                                                              Circuit
COUNTY:                                                             Winnebago
JUDGE:                                                              William  H. Carver
JUSTICES:
Concurred:
Dissented:                                                          ABRAHAMSON, C.J.,  dissents  (opinion filed).
WILCOX,  J., dissents  (opinion  filed).
Not Participating:
ATTORNEYS:                                                          For the  defendants-respondents-petitioners  there
were briefs by Lan Waddell and  Waddell & Pavia,  Columbus, and
oral argument  by  Lan Waddell.
For the  plaintiff-appellant there  was a brief by
Jon G. Furlow, Mary C. Turke and Michael Best &  Friedrich,  LLP,
Madison,  and  oral  argument by  Jon  G. Furlow.




An amicus curiae  brief was filed by Kevin  J.
Sjostrom  and  Brusky & Sjostrom, S.C., Wauwatosa, on  behalf  of
Katrine  L. Anderson, Judy  Bell, Ernest Cutting,  Alyson Janke,
Michael  B. Lukens, and Clifton  Kirkpatrick  as stated clerks  of
the Presbytery of  Northern Waters,  the Milwaukee Presbytery, the
Twin Cities Area  Presbytery and the Synod  of Lakes  and Prairies,
the John  Knox  Presbytery,  the  Winnebago Presbytery  of the
Presbyterian  Church  (USA), the  Presbyterian Church  (USA), and the
United House  of Prayer for all  People of the Church  on the  Rock
of the Apostolic  Faith.
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2001  WI  55
NOTICE
This opinion is subject to further editing and
modification.  The final version will appear
in the bound volume of the official reports.
No.                                                                          99-1522
                                                                             STATE  OF  WISCONSIN     :   IN  SUPREME  COURT
The  Wisconsin  Conference  Board  of
Trustees  of  the  United  Methodist  Church,
Inc.,
FILED
Plaintiff-Appellant,
MAY 31, 2001
v.
Cornelia G. Clark
Ronald  Culver,  Loretta  Konrad,  Lucille                                   Clerk of Supreme Court
Madison, WI
Krentz,  Arthur  Lamonska,  Gordon  Trapp,
John  Does  1  through  20  and  Jane  Does  1
through  20,
Defendants-Respondents-
Petitioners.
REVIEW  of  a  decision  of  the  Court  of  Appeals.    Affirmed.
¶1    ANN   WALSH   BRADLEY,   J.      This   case   requires   us   to
address  the  ownership  of  church  property  when  a  local  Methodist
church   breaks   away   from   the   Methodist   denomination.              The
defendants,  the  trustees  of  a  local  church  formerly  known  as  the
Elo  United  Methodist  Church,  seek  review  of  a  published  decision
of   the   court   of   appeals   reversing   the   summary   judgment




No.                                                                            99-1522
determinations  of  the  circuit  court.1      The  court  of  appeals
concluded  that  the  plaintiff,  the  Wisconsin  Conference  Board  of
Trustees   of   the   United   Methodist   Church                              (Conference),   was
entitled  to  the  property  because  the  local  church's  withdrawal
from  the  United  Methodist  Church                                           (UMC)  rendered  it  a  "defunct"
or    "dissolved"    local    Methodist    church    under    Wis.    Stat.
§  187.15(4)                                                                   (1997-98).2                                           Because  we  agree  with  the  court  of
appeals'  interpretation  of  the  statute  and  conclude  that  title
to  the  property  at  issue  vests  in  the  Conference,  we  affirm  the
decision  of  the  court  of  appeals.
¶2    We    preface    our    discussion    with    the    following
undisputed   facts   that   provide   a   brief   history   of   the   local
church,  its  ties  to  the  Methodist  denomination,  the  local  church
property,  and  the  events  preceding  our  review.
¶3    In  the                                                                  1840s,  a  congregation  of  Methodists  formed  in
the  town  of  Utica  in  Winnebago  County.    The  group  began  meeting
in   members'   homes,   and   by   the   late                                 1840s   was   a   recognized
Methodist  Episcopal  church,  known  as  the  Elo  church.     The  Elo
church  was  a  member  church  of  the  Liberty  Prairie  Circuit,  a
group  of  local  churches  organized  by  the  Wisconsin  Conference  of
the  Methodist  Episcopal  Church.     That  statewide  conference  was
1   Wisconsin   Conf.   Bd.   of   Trs.   of   the   United   Methodist
                                                                               Church,  Inc.  v.  Culver,                            2000  WI  App                              132,                                                       237  Wis.  2d   343,   614
N.W.2d                                                                         523                                                                                              (reversing   judgment   of   the   Circuit   Court   for
Winnebago  County,  William  H.  Carver,  Judge).
2  All  subsequent  references  to  the  Wisconsin  Statutes  are  to
the  1997-98  volumes  unless  otherwise  indicated.
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responsible  for  appointing  a  minister  to  serve  the  congregations
within  the  circuit.
¶4    The  property  at  issue  today  came  to  be  used  by  the  Elo
congregation   following   an                                                   1860   conveyance.   An                                          1860   deed
documents  the  transfer  of  ten  acres  of  land  in  the  town  of  Utica
from  Isaac  and  Abigal  Corliss  to  the  "Trustees  of  the  Methodist
Episcopal  Church  of  the  Liberty  Circuit  Wisconsin  Conference."
The  trustees  purchased  the  property  for  $400,  and  it  was  deeded
to  the  trustees  "in  Trust  for  the  Methodist  Episcopal  Church."3
¶5    Subsequent   to   the   conveyance,   the   Elo   congregation
built  a  church  upon  the  land.    The  church  was  eventually  called
the   Elo   Methodist   Church.                                                 Sometime   later,   a   parsonage   was
erected  to  house  the  acting  minister.
¶6    The   Elo   Methodist   Church   continued   as   a   Methodist
Episcopal  church  well  into  the  twentieth  century.    It  maintained
its   affiliation   with   organized   Methodism   through   successive
3                                                                               The  deed  conveying  the  property  and  creating  the  trust
also  provided  for  the  disposition  of  the  property  under  certain
conditions.     Under  the  deed,  the  trustees  could  dispose  of  the
property  upon  the  failure  of  the  statewide  conference  to  provide
a   minister,   the   cessation   or   extinction   of   the   Methodist
Episcopal  Church  of  the  Liberty  Prairie  Circuit,  or  a  departure
of  a  majority  of  the  members  as  a  result  of  "nonaction  or
unrightous                                                                      [sic]  action."     Should  any  of  these  occur,  the  deed
provided  that  a  two-thirds  vote  of  those  who  donated  the  money
to   purchase   the   land   would   allow   the   trustees   to   sell   the
property  and  distribute  the  proceeds  among  the  subscribers  or  to
donate  or  hold  in  trust  the  property  for  another  "Evangelical
Church."
As  far  as  we  know,  none  of  the  contingencies  described  in
the  deed  was  encountered,  and  the  record  contains  no  indication
of  a  two-thirds  vote  of  the  original  donors.
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mergers   between   the   Methodist   Episcopal   Church   and   other
Methodist   branches.                                                       In                                                       1939   the   Methodist   Episcopal   Church
merged   with   other   Methodist   denominations   to   become   the
Methodist  Church.     Another  merger  in                                  1968  created  the  United
Methodist  Church.
¶7    The  UMC  is  organized  in  a  hierarchical  fashion.     The
Conference   is   its   state-level   organizational   body.                The
relationship  among  the  national,  regional,  and  local  levels  of
the  denomination  is  governed  by  the  Book  of  Discipline  of  the
United  Methodist  Church,  which  sets  forth  the  doctrinal  law  of
the  denomination.
¶8    In  1970  members  of  the  Elo  church  filed  a  certificate
of  incorporation  organizing  itself  as  a  "religious  society  of
the  Wisconsin  Conference  of  the  United  Methodist  Church."    Under
its  certificate  of  incorporation,  the  Elo  church  became  the  Elo
United  Methodist  Church,  a  duly  incorporated  religious  society
under  Wis.  Stat.  §  187.01.
¶9    The  Elo  church  continued  its  affiliation  with  the  UMC
until                                                                       1997.                                                    In   that   year,   a   dispute   arose   between   the
congregation  and  the  UMC  over  certain  doctrinal  matters.     On
June                                                                        25,                                                      1997,  the  Elo  church  passed,  by  a  near-unanimous  vote
of  the  congregation,  the  following  resolution  withdrawing  from
the  UMC:
1.                                                                          Whereas:   The   United   Methodist   Conference   has
acted  to  create  a  major  doctrinal  change  and,  in
spite   of   an   attempt   to   change   that   position
through  existing  procedures,  has  reaffirmed  its
position  on  those  matters
and
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2.                                                                           Whereas:   We,   as   a   "Christian   Bible   based"
congregation  cannot  reconcile  their  actions  with
the  "Scripture"  as  we  understand  it:
Therefore
We,   as   a   Christian   Church,   hereby   disavow
ourselves   from   the   United   Methodist   Conference
and  do  rescind  any  and  all  relationships  with
said  Conference,  thereby  declaring  ourselves  as  a
non-affiliated  and  independent  Christian  Church,
effective  as  of  this  date,  June  25,  1997.
¶10   Thereafter,  the  Elo  church  changed  its  name  to  the  Elo
Evangelical   Church.                                                        The   church   continued   to   operate   as   an
independent,  nondenominational  congregation.     The  congregation
removed  all  UMC  insignia  and  signage  on  the  church  property  and
also   refused   to   continue   the   financial   arrangements   it   had
previously   maintained   with   the   UMC,   including   its   share   of
support  for  the  minister  appointed  to  serve  the  church  and  who
was  housed  in  the  Elo  parsonage.4
¶11   After  a  period  of  fruitless  attempts  at  reconciliation
with  the  Elo  congregation,  the  Conference  responded  to  the  Elo
church's  withdrawal  from  the  UMC  in  December  1998.    It  resolved
that  the  property  held  by  the  Elo  church  had  been  "abandoned"
under  church  rules  by  virtue  of  the  Elo  church's  disaffiliation.
Under  the  provisions  of  the  Book  of  Discipline,  the  Conference
concluded  that  it  was  to  assume  control  of  the  local  church
property.
4  We  note  that  after  this  lawsuit  was  filed  the  congregation
changed  its  name  again  to  the  Elo  Evangelical  Methodist  Church.
They  admittedly  did  this  to  avoid  application  of                      §  187.15(4)
and  have  not  reestablished  an  affiliation  with  the  UMC.     Elo
does  not  advance  this  fact  in  support  of  its  position.
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¶12   By   authorization   of   the   resolution,   the   Conference
filed  suit  against  the  Elo  trustees  individually  in  February
1999,  seeking  declaratory  and  injunctive  relief.     Its  primary
contention  was  that  under  Wis.  Stat.  §  187.15(4),  the  Elo  church
had  become  defunct  or  dissolved,  thus  entitling  the  Conference
to  all  property  held  by  the  Elo  church.5
¶13   The  Elo  trustees  responded  by  moving  to  dismiss  the
complaint.                                                                     In   addition   to   claiming   that   the   circuit   court
lacked  the  subject  matter  jurisdiction  to  resolve  this  internal
church  dispute,  the  Elo  trustees  claimed  that  the  requirements
of                                                                             §  187.15(4)  had  not  been  met.     They  maintained  that  because
the  Elo  congregation  continued  to  exist,  it  could  not  constitute
a   "defunct"   or   "dissolved"   church   within   the   dictionary
definitions  of  those  terms.     The  Conference  responded  with  a
summary   judgment   motion   claiming   that   it   was   entitled   to   a
judgment  in  its  favor  because  there  was  no  disputed  issue  of
fact   that   the   Elo   congregation's   resolution   to   disaffiliate
rendered  it  defunct  or  dissolved  under  §  187.15(4).
5                                                                              Although  the  Conference  sued  for  a  declaration  of  rights
as  to  both  the  real  and  personal  property  held  by  the  Elo
trustees,  this  case  has  evolved  into  one  solely  about  the  real
property  in  the  local  church's  possession.    The  court  of  appeals
did  not  address  any  personal  property.    Moreover,  the  Conference
has  shifted  its  focus  to  the  real  property  to  such  a  great
extent  that  it  opens  its  brief  to  this  court  by  referencing  only
the  real  estate.      At  no  point  does  it  request  an  award  of
personal  property.     Our  decision  today  is  thus  limited  to  the
real  property  in  question.    Additionally,  the  Conference  pursued
an  action  in  trespass.    That  claim  is  not  before  us.
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¶14   The  circuit  court  heard  both  motions  together.    After
examining  numerous  affidavits  and  documents  submitted  with  the
motion   for   summary   judgment,   including   the                           1860   deed,   the
circuit  court  concluded  that  title  to  the  property  was  held  by
the  Elo  trustees  and  that                                                  §  187.15  is  triggered  only  if  the
local    congregation    ceased    functioning    and    abandoned    the
property.    Accordingly,  the  court  entered  a  judgment  dismissing
the  Conference's  complaint.
¶15   The   Conference   appealed   and   the   court   of   appeals
reversed.     After  explaining  that  its  resolution  of  an  intra-
church  property  dispute  is  restricted  by  the  First  Amendment  to
a   consideration   of   neutral   principles   of   law,   the   court   of
appeals  interpreted  and  applied                                             §  187.15(4).     Wisconsin  Conf.
Bd.  of  Trs.  of  the  United  Methodist  Church,  Inc.  vs.  Culver,
2000  WI  App                                                                  132,  ¶¶13-17,                                                     237  Wis.  2d   343,   614  N.W.2d  523.    It
concluded  that  Elo  church's  disavowal  of  all  ties  to  the  UMC
rendered  it  defunct  or  dissolved  under  the  statute.    Id.  at  ¶29.
The  court  explained:  "We  cannot  imagine  a  clearer  statement
and  demonstration  of  Elo's  intent  to  dissolve  its  ties  with  the
UMC.  .  .                                                                     .  While  Elo  continues  to  endure,  the  dissolution  of  its
relationship  with  the  UMC  rendered  it  defunct  as  a  local  church
of  the  UMC."    Id.
I
¶16   This  case  requires  us  to  decide  competing  motions  for
summary  judgment.    While  the  circuit  court  resolved  this  case  by
granting  the  Elo  trustees'  motion  to  dismiss  and  denying  the
Conference's   motion   for   summary   judgment,   the   circuit   court
7




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considered  matters  outside  the  pleadings  in  deciding  the  motion
to   dismiss.                                                                  We   thus   treat   the   motion   as   one   for   summary
judgment  and  the  circuit  court's  judgment  as  one  entered  upon
the  grant  of  that  motion.    See  Wis.  Stat.  §  802.06(3);  Schwab  v.
Timmons,  224  Wis.  2d  27,  35,  589  N.W.2d  1  (1999).
¶17   We  review  a  motion  for  summary  judgment  using  the  same
methodology  as  employed  by  the  circuit  court.    Stelpflug  v.  Town
of  Waukesha,                                                                  2000  WI                                                      81,         ¶17,   236  Wis.  2d   275,   612  N.W.2d   700.
Summary  judgment  is  granted  where  there  is  no  genuine  issue  of
material  fact  and  the  moving  party  is  entitled  to  judgment  as  a
matter  of  law.    Wis.  Stat.  §  802.08(2);  Stelpflug,  2000  WI  81  at
¶17.
¶18   Ultimately,   we   conclude   that   resolution   of   the
competing   motions   for   summary   judgment   is   a   matter   of
interpretation   and   application   of                                        §  187.15(4).                                                 We   must
determine  whether  the  local  church's  withdrawal  from  the  UMC
rendered  it  a  defunct  or  dissolved  local  Methodist  church  under
that  statute.    Such  a  question  of  statutory  interpretation  is  a
question    of    law    that    we    review    independently    of    the
determinations  rendered  by  the  circuit  court  and  the  court  of
appeals.     Stockbridge  Sch.  Dist.  v.  Dep't  of  Pub.  Instruction
Boundary  Appeal  Bd.,  202  Wis.  2d  214,  219,  550  N.W.2d  96  (1996).
II
¶19   We  begin  our  discussion  by  addressing  the  appropriate
constitutional  framework  for  our  analysis.     This  court  has  not
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been  asked  to  resolve  a  church  property  dispute  in  many  years.6
However,  in  recent  decades  many  courts  have  wrestled  with  the
appropriate   means   of   resolving   property   disputes   between
churches  and  among  competing  factions  within  a  church  under  the
Establishment  Clause  of  the  First  Amendment  to  the  United  States
Constitution.                                                                The   Establishment   Clause,   as   applied   to   the
states  through  the  Fourteenth  Amendment,  prohibits  states  from
making  any  law  "respecting                                                [the]  establishment  of  religion."
U.S.  Const.  amend.  I.7     The  United  States  Supreme  Court  has
visited   the   question   on   several   occasions   and   has   outlined
constitutional  means  of  judicial  resolution  of  church  property
disputes.
¶20   In  exploring  the  Establishment  Clause  limitations  on
judicial   resolution   of   disputes   over   church   property,   the
Supreme  Court  has  explained  that  civil  courts  may  resolve  such
disputes,  provided  that  they  do  not  entangle  themselves  in  the
business   of   "establishing"   churches   by   deciding   matters   of
doctrine  and  practice.    Presbyterian  Church  in  the  United  States
v.  Mary  Elizabeth  Blue  Hull  Mem'l  Presbyterian  Church,  393  U.S.
440,                                                                         449                                                                   (1969).     Thus,  the  foremost  limitation  imposed  by  the
6                                                                            The  last  occasion  was  in  1940.    See  Kerler  v.  Evangelical
Emmanuel's  Church,  235  Wis.  209,  292  N.W.  887  (1940).
7                                                                            The   religion   clauses   of   the   First   Amendment,   the
Establishment  and  Free  Exercise  Clauses,  read  in  their  entirety:
"Congress   shall   make   no   law   respecting   an   establishment   of
religion,   or   prohibiting   the   free   exercise   thereof."             U.S.
Const.  amend.  I.     They  were  made  applicable  to  the  states  in
Cantwell  v.  Connecticut,  310  U.S.  296,  303  (1940).
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No.                                                                           99-1522
First   Amendment   is   that   we   refrain   from   resolving   doctrinal
disputes.    Jones  v.  Wolf,                                                 443  U.S.                                                                    595,                                          602           (1979).     Should  we
be  faced  with  a  dispute  that  hinges  on  an  issue  of  religious
doctrine  or  polity,  we  must  defer  to  the  resolution  of  the
highest  authority  of  a  hierarchical  church  organization.    Id.
¶21   We  address  church  property  disputes  under  the  neutral
principles  of  law  approach  outlined  by  the  Supreme  Court  in
Jones   v.   Wolf.                                                            Under   this   approach,   we   may   base   our
determination   upon   any   number   of   neutral   legal   principles,
including  "the  language  of  the  deeds,  the  terms  of  the  local
church  charters,  the  state  statutes  governing  the  holding  of
church  property,  and  the  provisions  in  the  constitution  of  the
general  church  concerning  the  ownership  and  control  of  church
property."                                                                    443  U.S.  at                                                                603.     Adherence  to  neutral  principles
                                                                              will  avoid  an  entanglement  with  religion  that  would  run  afoul  of
the  Establishment  Clause.8
8                                                                             A   recognized   alternative   to   the   neutral   principles
approach  described  in  Jones  v.  Wolf,                                     443  U.S.                                                                    595                                           (1979),  is
deference   to   the   highest   church   authority   in   a   hierarchical
church  in  resolving  church  property  disputes.    See  Maryland  and
Virginia  Eldership  of  the  Churches  of  God  v.  Church  of  God  at
Sharpsburg,   Inc.,                                                           396   U.S.                                                                   367,                                          368-69        (1970)                   (Brennan,   J.,
concurring);  Watson  v.  Jones,  80  U.S.  679,  727  (1871).    However,
rather  than  defer  to  the  church  hierarchy  on  secular  and  legal
matters  that  we  are  fully  capable  of  resolving  under  neutral
principles  of  law,  we  choose,  consistent  with  the  constitutional
directives  of  the  Supreme  Court,  to  defer  to  church  hierarchy
only  when  the  question  before  us  involves  matters  of  doctrine  or
church   polity.                                                              See   Jones,                                                                 443   U.S.   at                               602.          While   the
Conference  suggests  that  some  form  of  deference  is  due  to  its
internal  determinations  in  this  case,  we  conclude  that  because
resolution   of   this   case   does   not   require   an   inquiry   into
doctrine  or  polity,  deference  is  unnecessary.
10




No.                                                                          99-1522
¶22   In  the  case  at  hand  we  resolve  the  church  property
dispute  by  resort  to  a  state  statute  governing  the  holding  of
church   property.                                                           In   a   concurrence   often   cited   in   church
property   dispute   cases,   Justice   William   Brennan   set   forth
various   constitutional   approaches   that   states   may   employ   to
resolve  church  property  disputes,  including  "special  statutes
governing   church   property   arrangements   in   a   manner   that
precludes   state   interference   in   doctrine."                           Maryland   and
Virginia  Eldership  of  the  Churches  of  God  v.  Church  of  God  at
Sharpsburg,   Inc.,                                                          396   U.S.                                                367,                                                  370   (1970)   (Brennan,   J.,
                                                                             concurring).     The  statute  before  us,  Wis.  Stat.                                                                        §  187.15,  is
such  a  statute.
¶23   In  this  case,  we  are  not  concerned  with  the  intra-
church  dispute  that  fueled  the  Elo  congregation's  departure.
Moreover,  we  have  not  been  invited  to  determine  whether  the  Elo
church  has  abandoned  the  UMC  by  a  departure  from  doctrine.    Nor
would  we  accept  such  an  invitation,  as  such  considerations  are
anathema  under  the  Constitution.    Presbyterian  Church,                 393  U.S.
at                                                                           449-50.                                                   Rather   than   deal   in   such   constitutionally
impermissible  shades  of  gray,  today's  case  presents  us  with  the
The  Elo  trustees  suggest  that  we  should  adopt  an  approach
that  would  give  effect  to  the  will  of  the  majority  of  the
congregation.    While  the  Supreme  Court  has  suggested  that  a  rule
of   presumptive   majority   representation   is   compatible   with   a
neutral  principles  approach,  id.  at                                      607-08,  deference  to  the
majority  is  a  concept  appropriate  for  a  case  involving  a  church
with  a  congregational,  rather  than  a  hierarchical,  polity.    See
Maryland  and  Virginia  Eldership  of  the  Churches  of  God,  396  U.S.
at  368-69  (Brennan,  J.,  concurring);  Watson,  80  U.S.  at  724-25.
11




No.                                                                            99-1522
Elo   church's   unequivocal   resolution   to   withdraw   from   the
Conference  and  the  UMC.
¶24   Because                                                                  §  187.15    governs    the    church    property
arrangement  in  the  dispute  before  us  and  because  we  need  only
interpret  and  apply  the  terms  of  the  statute  in  wholly  legal  and
secular  terms,  we  do  not  wade  into  doctrinal  waters  with  today's
decision.     The  question  before  us  is  whether  the  Elo  church's
disaffiliation  renders  it  a  defunct  or  dissolved  local  Methodist
church  within  the  meaning  of                                               §  187.15(4).     We  now  turn  to  that
question.
III
¶25   This  case  began  as  an  action  under  §  187.15(4)  and  was
presented   to   the   circuit   court   and   court   of   appeals   as   a
question   of   interpretation   and   application   of   that   statute.9
While  the  parties  spent  much  of  their  briefs  and  oral  argument
addressing  trust  law  principles,  the  terms  of  the  UMC  Book  of
Discipline,  and  the  language  of  the                                       1860  deed,  we  believe  the
crux  of  the  dispute  between  the  parties  and  the  determinative
issue  in  resolving  the  parties'  competing  motions  for  summary
judgment   is   the   meaning   of   "defunct"   and   "dissolved"   under
§  187.15(4).
¶26   Our  sole  purpose  when  interpreting  a  statute  is  to
discern  the  intent  of  the  legislature.    Stockbridge  Sch.  Dist.,
9                                                                              Although  the  Conference's  complaint  referenced  the  Book
of  Discipline  in  a  manner  suggesting  that  it  was  an  alternative
theory   under   which   it   was   proceeding,   its   summary   judgment
motion  was  based  on  its  claimed  right  to  the  property  under  the
§  187.15(4).
12




No.                                                                             99-1522
202  Wis.  2d  at  219.    When  doing  so,  we  begin  with  the  statutory
language.    Id.    If  the  language  of  the  statute  fails  to  clearly
convey  the  legislature's  intent,  we  will  resort  to  extrinsic
aids.    Id.    Courts  should  resolve  statutory  ambiguities  so  as  to
advance   the   legislature's   basic   purpose   in   enacting   the
legislation.      UFE,  Inc.  v.  LIRC,                                         201   Wis.  2d      274,                                                             288,                                       548
N.W.2d  57  (1996).
¶27   The   statutory   provision   that   we   must   interpret,
§  187.15(4),  reads:
Whenever  any  local  Methodist  church  or  society  shall
become  defunct  or  be  dissolved  the  rights,  privileges
and   title   to   the   property   thereof,   both   real   and
personal,  shall  vest  in  the  annual  conference  and  be
administered  according  to  the  rules  and  discipline  of
said  church.
                                                                                                    This  provision  was  created  by  the  legislature  in  1923.   §  3,  ch.
158,  Laws  of                                                                  1923.               While                                                            §  187.15  has  been  in  existence  for
over  three-quarters  of  a  century,  neither  this  court  nor  the
court   of   appeals   has   been   asked   to   interpret   or   apply   the
statute  prior  to  the  present  case.10
10                                                                              Wisconsin   Stat.   §  187.15   had   numerous   predecessors
controlling  the  incorporation  of  Methodist  societies;  however,
none  of  them  contained  a  provision  similar  to  subsection                (4)
that  provided  for  the  passage  of  property  from  a  defunct  or
dissolved  local  church  to  the  statewide  conference.     See  Wis.
Stat.                                                                           §  187.15(5)        (listing    prior    Methodist    incorporation
statutes).    The  first  state  law  concerning  the  incorporation  of
Methodist  churches  and  the  trust  relationship  between  the  local
church  and  the  denomination  was  passed  in  1849.    Ch.  89,  Laws  of
1849.
The  provision  at  issue  has  been  amended  only  once.     In
1939,  the  language  of  the  statute  was  changed  to  reflect  the
1939  denominational  merger.    See  ch.  403,  Laws  of  1939.
13




No.                                                                             99-1522
¶28   Both  parties  contend  that  the  plain  language  of  the
statute  as  applied  to  the  facts  of  this  case  warrants  a  decision
in  their  favor.     On  the  one  hand,  offering  several  dictionary
definitions,  the  Elo  trustees  maintain  that  the  words  "defunct"
and  "dissolved"  unambiguously  require  that  the  Elo  church  must
"cease   to   exist"   or   be   "dead"   or   "extinct"   to   trigger   the
statute.                                                                        They   advance   what   they   term   an   "empty   church"
definition  and  contend  that  as  long  as  the  church  exists  as  a
practicing   congregation   it   cannot   be   considered   defunct   or
dissolved,  regardless  of  its  denominational  affiliation.
¶29   The  Conference,  on  the  other  hand,  accepts  the  Elo
trustees'  plain  language  reading  of  defunct  and  dissolved  but
argues  that  we  must  read  that  phrase  with  reference  to  the
phrase   "local   Methodist   church   or   society."                           Under   the
Conference's  plain  language  reading  of  the  statute,  because  the
Elo   church   ceases   to   exist   as   a   local   Methodist   church   or
society,  it  is  defunct  or  dissolved.      The  court  of  appeals
interpreted  the  statute  in  this  manner.
¶30   We  are  persuaded  by  the  Conference's  and  the  court  of
appeals'  interpretation  of  the  statute.    The  words  "defunct"  or
dissolved"  cannot  be  read  in  isolation.     They  are  modified  by
the  term  "local  Methodist  church  or  society."    The  existence  of
the   local   Methodist   church   or   society   is   defined   by   its
denominational  affiliation,  not  solely  by  its  continuation  as  an
active  congregation.     The  cessation  of  ties  to  the  UMC  and  the
statewide  conference  renders  a  local  Methodist  church  or  society
defunct  or  dissolved  under  the  statute.
14




No.                                                                            99-1522
¶31   This  reading  of  the  statute  recognizes  the  overall
purpose  of  the  statute.    The  statute  is  designed  as  a  whole  to
accommodate   the   Methodist   organizational   structure   and   its
system  of  property  management.     The  United  Methodist  Church  is
organized  in  a  hierarchical  fashion  and  manages  its  property
through  a  system  of  trusts.     This  organizational  structure  was
explained  by  another  court  addressing  a  similar  dispute  over  UMC
property:
In    the    hierarchical    type    of    church    the    local
congregation  is  an  organic  part  of  a  larger  church
body   and   is   subject   to   its   laws,   procedures,   and
organs  according  to  an  ascending  order  of  authority.
It  does  not  enjoy  local  autonomy.     Its  doctrine  is
defined  by  that  of  the  parent  body  and  its  property,
while  peculiarly  a  matter  of  local  enjoyment,  is  held
for  uses  consistent  with  the  written  rules,  doctrines
and  practices  of  the  denominational  parent  church.
Brady  v.  Reiner,  198  S.E.2d  812,  827  (W.  Va.  1973).11
¶32   Section                                                                  187.15  recognizes  these  features  of  organized
Methodism  and  codifies  the  manner  in  which  the  UMC  maintains
control  over  local  church  property.     It  does  so  by  organizing
the   property   arrangement   among   three   levels   of   the   church
hierarchy:  the  denominational  church                                        (UMC),  the  Conference,  and
the   local   church.                                                          Under   the   statute,   the   trust   provisions
11  The  West  Virginia  court  also  concisely  explained  the
other  common  type  of  church  polity,  the  congregational  polity:
"The  congregational  polity,  by  contrast  to  the  hierarchical,
features    local    congregational    autonomy    as    its    central
characteristic.      It  is  premised  on  the  idea  that  the  local
congregation  is  the  highest  authority  in  all  matters  of  doctrine
and  usage."    Brady  v.  Reiner,  198  S.E.2d  812,  827  (W.  Va.  1973).
15




No.                                                                             99-1522
operate  to  protect  the  UMC's  property  interest  in  property  held
by  a  local  Methodist  church.                                                §  187.15(1)  &  (3).    In  the  absence
of  such  a  local  Methodist  church,  however,  the  statute  requires
that  the  Conference  take  title  and  hold  the  property  in  trust
for  the  UMC.                                                                  §  187.15(4).    Thus,  the  statute  envisions  that  the
Conference  will  fill  the  shoes  of  the  local  trustees  to  continue
to  hold  the  property  in  trust  for  the  UMC.    Were  we  to  read  the
statute   to   allow   the   property   to   be   removed   from   this
arrangement  and  be  held  by  a  group  that  has  severed  all  ties  to
the  UMC,  we  would  frustrate  the  statute's  purpose.
¶33   The  Elo  trustees  argue  this  reading  of  the  statute
ignores  other  provisions  of  chapter                                         187  employing  "defunct"  and
"dissolved"  and  defining  "defunct"  in  a  manner  consistent  with
its  "empty  church"  interpretation.     They  contend  that  we  must
read  §  187.15(4)  in  pari  materia  with                                     §  187.10(9)  and                                            §  187.11,
which  provide  that  a  local  church  is  deemed  defunct  when  "it
shall  have  ceased  to  maintain  at  least  one  regular  service  per
month   for   a   period   of   two   years."                                   Wis.   Stat.                                                 §  187.10(9)
(Congregational  church)  &                                                     §  187.11  (Church  of  Christ);  see  also
§  187.08.                                                                      Such   provisions   lend   credence   to   the   trustees'
interpretation.     However,  we  note  that  neither                           §  187.10(9)  nor
§  187.11    provide    any    guidance    in    defining    "dissolved."
Additionally,  we  do  not  believe  the  time  limitations  in  those
statutes  require  that  the  term  "defunct"  be  exclusively  defined
as  abandonment  of  the  property  for  a  lengthy  period  of  time.
¶34   Turning   to   the   facts   of   this   case,   there   is   no
disputed  issue  of  fact  as  to  whether  the  Elo  church  is  a  defunct
16




No.                                                                            99-1522
or  dissolved  local  Methodist  church  under  our  construction  of
the   statute.                                                                 It   is   not   disputed   that   the   Elo   church   was
formerly  a  local  Methodist  church.     It  is  also  beyond  question
that  the  Elo  congregation  severed  all  ties  to  the  UMC  and  the
Conference.     Because  these  matters  are  beyond  dispute,  summary
judgment  should  properly  be  granted  in  favor  of  the  Conference.
¶35   We  reiterate  that  it  is  the  Elo  church's  unequivocal
withdrawal  from  the  UMC  that  allows  us  to  apply  the  statute  to
the   facts   of   this   case.                                                In   the   absence   of   such   a   clear
severance  of  relations  by  the  local  church,  we  do  not  believe
§  187.15(4)   would   be   the   appropriate   means   of   resolving   the
property   dispute.                                                            As   the   court   of   appeals   explained,   the
statute   is   not   "designed   to   resolve   schisms   between   local
churches  and  the  UMC."     Wisconsin  Conf.  Bd.  of  Trs.  of  the
United  Methodist  Church,  Inc.,                                              2000  WI  App                                                132  at   ¶30.    It  is,
however,  designed  to  dictate  the  resolution  of  property  rights
where  there  has  been  a  total  dissolution  of  the  relationship
between  the  local  church  and  the  UMC  by  the  local  church  as
evidenced   in   the   incontrovertible   fashion   presented   in   this
case.
IV
¶36   We  next  briefly  turn  to  the  constitutional  issues  that
the  Elo  trustees  have  interjected  into  the  parties'  debate.    In
seeking  the  review  of  this  court,  the  Elo  trustees  have  for  the
first   time   raised   questions   of   the   constitutionality   of   the
statute.     The  arguments  presented  are  not  facial  challenges  to
the   statute.                                                                 Rather,   they   raise   these   arguments   under   the
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No.                                                                          99-1522
mantle  of  statutory  construction,  arguing  that  we  must  construe
the   statute   to   avoid   the   constitutional   problems   that   they
propose  are  created  by  our  construction  of  the  statute.
¶37   The     Elo     trustees     generally     argue     that     the
interpretation  of  §  187.15(4)  we  adopt  today  renders  the  statute
"coercive,"  "confiscatory,"  and  "preferential."     They  identify,
but    do    not    develop,    numerous    constitutional    challenges,
concluding  the  statutory  interpretation  results  in  a  deprivation
of  property  without  due  process  because  of  the  statute's  alleged
retroactivity12   and   that   it   constitutes   an   unconstitutional
taking  and  an  impermissible  "preference  by  law"  to  the  UMC  in
violation    of    Article    I,    Section                                  18    of    the    Wisconsin
Constitution.     They  also  propose  that  the  construction  raises
"substantial  objections"  under  the  First  Amendment.
¶38   None  of  these  constitutional  arguments  is  presented  in
depth.                                                                       They   are   referenced   in   a   few   paragraphs   and   are
conclusory  in  nature.    The  arguments  do  little  more  than  allege
that  the  construction  of  the  statute  violates  the  provisions  at
issue.    We  need  not  address  arguments  presented  in  this  fashion.
See  Block  v.  Gomez,                                                       201  Wis.  2d                                                     795,   811,   549  N.W.2d   783   (Ct.
12  The  trustees  essentially  contend  that  a  law  enacted  in
1923  cannot  be  retroactively  applied  to  property  deeded  in  1860.
This  argument  ignores  both  the  1970  incorporation,  by  which  the
Elo  church  voluntarily  became  subject  to  chapter                       187,  and  Wis.
Stat.                                                                        §  187.02,  under  which  churches  are  "grandfathered"  under
the  law  in  existence  at  the  time  of  their  creation,  unless  they
affirmatively  choose,  by  the  act  of  incorporation,  to  become
subject  to  chapter  187.
18




                                                                                              No.                                                      99-1522
App.                                                                          1996)           (refusing  to  address  amorphous  and  insufficiently
developed  arguments).    As  our  court  of  appeals  has  explained:
Constitutional   claims   are   very   complicated   from   an
analytic  perspective,  both  to  brief  and  to  decide.    A
one  or  two  paragraph  statement  that  raises  the  specter
of  such  claims  is  insufficient  to  constitute  a  valid
appeal  of  these  constitutional  issues  to  this  court.
For  us  to  address  undeveloped  constitutional  claims,
we  would  have  to  analyze  them,  develop  them,  and  then
decide  them.     We  cannot  serve  as  both  advocate  and
court.     For  this  reason,  we  generally  choose  not  to
decide  issues  that  are  not  adequately  developed  by  the
parties  in  their  briefs.
Cemetery  Servs.,  Inc.  v.  Dep't  of  Reg.  &  Licens.,                     221  Wis.  2d
817,  831,  586  N.W.2d  191  (Ct.  App.  1998).    Similarly,  we  cannot
allow  parties  to  simply  raise  the  specter  of  a  constitutional
violation  through  insufficiently  developed  arguments  in  order  to
garner  an  interpretation  of  a  statute  in  their  favor.
V
¶39   Even    if    we    were    to    address    these    undeveloped
constitutional    arguments    as    applied    to    our    statutory
construction  and  interpret  the  statute  as  advanced  by  the  Elo
trustees,   the   trustees   still   would   not   be   entitled   to   the
property  under  other  neutral  principles  of  law  recognized  in
Jones  v.  Wolf.    While  this  case  was  presented  below  as  solely  a
matter  of  statutory  law,  the  parties  have  gone  to  some  lengths
to  address  their  rights  under  the  neutral  principles  of  trust
law  and  the  1860  deed.    The  record  is  sufficiently  developed  to
allow  us  to  address  the  parties'  rights  to  the  property  under
the  principles  they  debate.    We  agree  with  the  conclusion  of  the
court  of  appeals  that  the  UMC  has  a  beneficial  interest  in  the
19




No.                                                                              99-1522
property.     Wisconsin  Conf.  Bd.  of  Trs.  of  the  United  Methodist
Church,  Inc.,                                                                   2000  WI  App                                                    132  at                                                         ¶23  n.7.     Thus,  even  in  the
absence  of  §  187.15(4),  the  trustees  are  not  entitled  to  retain
the  property  for  whatever  purposes  they  see  fit  without  regard
to  the  interests  of  the  Conference  and  the  UMC.
¶40   The  1860  deed  created  an  express  trust  for  the  benefit
of  the  UMC,  and  the  property  at  issue  in  this  case  has  been  held
in   trust   for   the   Methodist   denomination   since   its   original
conveyance.    The  deed  provides  that  the  property  was  conveyed  to
the   original   local   trustees   "in   Trust   for   the   Methodist
Episcopal  Church."13     While  the  Elo  trustees  maintain  that  this
created  a  trust  for  the  local  church,  we  find  such  a  reading
unreasonable.     The  local  church  is  not  mentioned  in  the  deed.
The  property  was  deeded  to  the  trustees  of  the  Liberty  Prairie
Circuit   and   the   property   was   to   be   held   in   trust   for   the
denomination,  the  Methodist  Episcopal  Church.     As  a  result  of
the   successive   denominational   mergers,   the   United   Methodist
Church  is  the  successor  in  interest  to  the  Methodist  Episcopal
Church's  beneficial  interest  in  the  trust.14
13                                                                               The  language  creating  the  trust  is  consistent  with  the
language  of  the  law  controlling  Methodist  Episcopal  corporations
at  the  time  of  the  conveyance.    See  ch.  89,  Laws  of  1849.    That
legislation  addressed  property  held  "in  trust  for  the  Methodist
Episcopal  Church,"  referring  to  the  denominational  church.    Id.
14                                                                                                                                                See,  e.g.,  Book  of  Discipline  of  the  United  Methodist
Church                                                                           ¶1                                                               (1996)                                                          ("The  united  Church,  as  thus  constituted,  is,
and  shall  be,  the  successor  of  the  two  uniting  churches.").
20




No.                                                                             99-1522
¶41   The  Elo  trustees  rely  on  a  provision  of  the  Book  of
Discipline  that  establishes  that  local  Methodist  churches  were
not   required   to   "alienate   or   change   the   title   to   property
contained  in  its  deed  or  deeds"  as  a  result  of  the                    1968  merger
that  created  the  UMC.15     They  assert  that  this  "deed-saving"
language  prevents  the  conversion  of  their  local  church  property
to  trust  property.    The  trustees'  argument  presupposes  that  the
original   deed   conveyed   to   them   an   interest   in   the   property
greater   than   that   of   a   trusteeship   for   the   benefit   of   the
denomination.                                                                   As   we   have   explained,   however,   a   beneficial
interest  for  the  denomination  was  created  by  the  deed  when  the
property  was  originally  conveyed.     There  was  no  change  in  the
Elo  trustees'  property  interest  as  a  result  of  the  1968  merger.
The   local   church   trustees   continued   to   hold   the   entrusted
property  for  the  benefit  of  the  denomination.16
¶42   Because   the   property   is   burdened   with   this   trust,
under  which  the  property  at  issue  is  held  for  the  benefit  of  the
UMC,  it  is  beyond  the  powers  of  the  Elo  trustees  to  disassociate
the  property  from  the  UMC.    We  explained  long  ago  in  a  similar
church   dispute   that   ordinary   trust   principles   prevent   the
15  Book  of  Discipline  of  the  United  Methodist  Church                    ¶6
(1996).
16                                                                              At  oral  argument,  the  Elo  trustees  emphasized  their
refusal  to  honor  the  request  for  a  trust  deed  made  by  the  UMC  in
the  late  1960s.    Because  we  conclude  that  the  property  was  held
in  trust  since  its  original  conveyance  in  1860  and  thus  already
held  in  trust  for  the  UMC  at  the  time  of  this  request  for  a
trust   deed,   we   find   no   significance   in   the   local   church's
refusal  to  proffer  a  new  trust  deed.
21




No.                                                                            99-1522
diversion   of   property   in   the   manner   attempted   by   the   Elo
trustees:
A  religious  corporation  holding  property  charged  with
a  trust  for  certain  purposes  can  no  more  divert  it  to
other  and  inconsistent  uses,  even  by  due  corporate
actions,  than  can  any  other  trustee.
                                                                               Cape  v.  Plymouth  Congregational  Church,   130  Wis.   174,   179-80,
109  N.W.  928  (1906).
¶43   This  is  in  accord  with  the  rule  of  other  states  that
have  addressed  the  attempted  removal  of  entrusted  property  by  a
local  congregation  that  secedes  from  a  hierarchical  church.    The
general  rule  in  this  regard  has  been  expressed  as  follows:
[A]lthough  the  members  of  a  local  church  may  secede
from  a  hierarchical  system,  they  cannot  secede  and
take  the  church  property  with  them.
New  York  Annual  Conf.  of  the  United  Methodist  Church  v.  Fisher,
438  A.2d  62,  70  (Conn.  1980)  (citing  cases).
¶44   In  sum,  we  conclude  that  as  a  consequence  of  the  Elo
congregation's   unequivocal   withdrawal   from   the   UMC   and   the
Conference,  the  Elo  church  was  rendered  a  defunct  or  dissolved
local   Methodist   church   within   the   meaning   of   Wis.   Stat.
§  187.15(4).    By  operation  of  that  statutory  provision  title  to
the   property   at   issue   vests   in   the   Conference,   and   summary
judgment  must  be  granted  in  its  favor.     Accordingly,  we  affirm
the  decision  of  the  court  of  appeals,  reversing  and  remanding
this  matter  to  the  circuit  court.
By   the   Court.—The   decision   of   the   court   of   appeals   is
affirmed.
22




No.   99-1522
23




No.  99-1522.ssa
                                                                                ¶45   SHIRLEY   S.   ABRAHAMSON,   CHIEF   JUSTICE                                                                                                                                                                 (dissenting).
                                                                                                                                        Today's  decision  rests  upon  a  reasonable  interpretation  of  Wis.
Stat.                                                                                                                                                                                                             §  187.15,   governing   the   disposal   of   Methodist   church
property.                                                                                                                                                                                                         I   agree   with   the   majority   opinion   that   the
application                                                                     of                                                      the                                                                       statute                                                             represents   neither         an
unconstitutional   taking   nor   an   impermissible   preference   for
church  hierarchy,  the  bases  on  which  the  Elo  trustees  ground
their   appeal.                                                                 Nevertheless,   I   would   remand   the   case   for
resolution  of  this  property  dispute  on  non-statutory  grounds.
I
¶46   As   the   majority   opinion   concludes,   the                          1860   deed
creates  a  trust  in  favor  of  the  Methodist  Episcopal  Church.17
Whether  the  United  Methodist  Church                                         (UMC)  is  the  successor  in
interest  to  the  trust  in  favor  of  the  Methodist  Episcopal  Church
appears   to   be   a   disputed   question   of   fact   at   this   summary
judgment  stage,  contrary  to  the  majority's  conclusion.18
¶47   The  Elo  trustees  rely  on  the  Book  of  Discipline  of  the
United  Methodist  Church,  which  states  as  follows:
Nothing  in  the  Plan  of  Union  at  any  time  after  the
union  is  to  be  construed  so  as  to  require  any  local
church  or  any  other  property  owner  of  the  former  The
Evangelical  United  Brethren  Church  or  the  former  The
Methodist  Church  to  alienate  or  in  any  way  to  change
17  See  majority  op.  at  ¶40.
18  See  majority  op.  at  ¶40.
1




No.  99-1522.ssa
the  title  to  property  contained  in  its  deed  or  deeds
at  the  time  of  union.19
They  further  allege  that  the  UMC  requested,  and  was  denied,  a
new   deed   following   the                                                   1968   merger.                                                According   to   the   Elo
trustees,  the  UMC's  conduct  indicates  that  it  did  not  have  a
beneficial  interest  in  the  property.
¶48   Because  this  case  comes  to  us  on  review  of  the  UMC's
motion  for  summary  judgment,  this  court  must  draw  all  reasonable
inferences  in  favor  of  the  non-moving  party,  the  Elo  trustees.20
I  conclude  that  the  Elo  trustees  have  succeeded  in  raising  a
reasonable  inference  that  the  UMC  did  not  automatically  become
the   successor   in   interest   to   the   Methodist   Episcopal   Church
under  the                                                                     1860   deed.      The  majority's  reliance  on  the  first
paragraph  of  the  Book  of  Discipline,  the  meaning  and  relevance
of  which  have  not  been  briefed,  does  not  convince  me  otherwise.
¶49   Because   a   disputed   issue   of   material   fact   exists
regarding  the  UMC's  right  to  property  held  in  trust  for  the
Methodist   Episcopal   Church,   I   would   remand   the   case   to   the
circuit  court  for  resolution  of  this  issue.     If  the  case  for
resolution  on  trust  principles  is  as  strong  as  the  majority
contends,  remand  would  impose  but  a  small  burden  on  the  parties
and  the  circuit  court.    Moreover,  a  resolution  of  this  property
dispute  on  the  basis  of  trust  principles  involves  no  risk  of
entanglement  in  church  doctrine.
19  Book  of  Discipline  of  the  United  Methodist  Church,                  ¶6
(1996).
20  See  Strasser  v.  Transtech  Mobile  Fleet  Serv.,  Inc.,                 2000
WI  87,  ¶56,  236  Wis.  2d  435,  613  N.W.2d  142.
2




No.  99-1522.ssa
II
¶50   I   am   concerned   that   Wis.   Stat.                                 §  187.15   may   be
unconstitutional.      Admittedly,  the  Elo  trustees  never  raised
this  argument,  and  their  failure  to  challenge  the  existence  (as
opposed  to  the  UMC's  interpretation)  of  Wis.  Stat.  §  187.15  can
be  construed  as  waiver.    Because  the  issue  was  not  briefed,  I  do
not  write  to  decide  this  issue.      I  do,  however,  express  a
question  about  the  constitutionality  of  Wis.  Stat.  §  187.15.
¶51   Chapter                                                                  187   is   a   patchwork   of   statutes   governing
religious   property,   some   directed   toward   specific   religious
denominations,    others    directed    toward    religious    societies
generally.    While  Methodist  church  property  is  governed  by  Wis.
Stat.                                                                          §  187.15,  the  church  property  of  religious  societies  that
do  not  have  the  benefit  of  a  specific  statute  is  governed  by
other  provisions  of  Chapter  187,  including  Wis.  Stat.  §  187.08.
¶52   The   differences   between   Wis.   Stat.                               §§  187.15   and
187.08  should  give  this  court  pause  about  resolving  this  dispute
by  using  a  statute  that  applies  specifically  to  Methodist  church
property,  when  other  religious  societies  cannot  avail  themselves
of   a   similar   statutory   remedy.                                         I   wonder   whether   Justice
Brennan's  call  for  "special  statutes  governing  church  property
arrangements"  envisioned  a  statutory  scheme  that  singles  out
3




No.  99-1522.ssa
individual   religions   and   leads   to   varied   results   in   church
property  disputes.21
¶53   The  majority  opinion  further  suggests  that  Wis.  Stat.
§  187.15  "codifies  the  manner  in  which  the  UMC  maintains  control
over  local  church  property."22     This  proposition  may  well  be
correct,  but  if  the  statute  merely  codifies  the  church's  system
of  property  management,  this  case  can  be  resolved  without  resort
to  the  statute.
¶54   For  the  reasons  set  forth,  I  dissent.
21  See  majority  op.  at  ¶22.
22  See  majority  op.  at  ¶32.
4




No.  99-1522.jpw
¶55   JON  P.  WILCOX,  J.                                                     (dissenting).     I  concur  with  Chief
Justice  Abrahamson's  dissent;  I  agree  that  Wis.  Stat.                   §  187.15
(1997-98)  is  problematic.    I  write  separately  only  to  emphasize
that  this  dispute  should  be  remanded  to  be  resolved  on  the  terms
of  the  deed.
¶56   Although   the   majority   characterizes   the   record   as
"sufficiently   developed   to   allow   us   to   address   the   parties'
rights  to  the  property,"  I  disagree.      Majority  op.  at               ¶39.
While  the  United  Methodist  Church                                          (UMC)  may  or  may  not  have  a
"beneficial  interest"  in  the  property,  if  such  an  interest  does
exist,  it  is  unclear  as  to  its  nature  and  extent.23     Id.     The
deed  states  that  the  property  is  to  be  held:
in  Trust  for  the  Methodist  Episcopal  Church  .  .  .  upon
the  express  condition  and  understanding  that  should
the   Wisconsin   Conference   of   the   Methodist-Episcopal
Church  neglect  to  send  a  minister  to  said  Liberty-
Prairie   Circuit   or   should   the   Methodist   Episcopal
Church  of  the  Liberty-Prairie  Circuit  become  extinct
or  cease  to  exist  from  any  cause  or  should  a  majority
of  the  members  of  said  church  in  said  Circuit  leave  in
consequence  of  nonaction  or  unrightous  [sic]  action  on
the  subject  if  having  by  the  general  conference  of  the
Methodist   Episcopal   Church   then   by   a   vote   of   two-
thirds  of  the  subscribers  to  a  certain  subscription
paper  bearing  date  the  first  day  of  March,  Eighteen
hundred  Sixty  .  .  .
23  It  is  undisputed  that  the  UMC  requested  a  trust  deed  for
the  property  in                                                              1968  when  The  Methodist  Church  merged  with  the
Evangelical  United  Brethren  to  create  the  UMC  and  Elo  refused
the  UMC's  request.     Wisconsin  Conf.  Bd.  Of  Trs.  of  the  United
                                                                                                                                       Methodist  Church,  Inc.  v.  Culver,          2000   WI  App   132,                                 ¶5,   237
Wis.  2d                                                                       343,                                                    614  N.W.2d                             523.                    Such  a  request  is  inconsistent
with   unequivocal   ownership   of   a   beneficial   interest   as   the
majority  portrays.    Majority  op.  at  ¶39.
1




No.  99-1522.jpw
In  my  view,  this  language  qualifies  any  beneficial  interest  that
the  UMC  may  have.    It  indicates  that  the  grantor  envisioned  that
a  dispute  could  arise  between  the  local  church                            [Elo]  and  the
hierarchical  church                                                             [UMC]  and  created  a  contingency  for  such  a
scenario.    Nevertheless,  the  language  of  the  deed  may  very  well
be  deemed  ambiguous,  requiring  extrinsic  evidence  to  discern  the
intent  of  the  grantor.    See  Edlin  v.  Soderstrom,  83  Wis.  2d  58,
69,                                                                              264  N.W.2d                                         275                                                             (1978)   ("The  construction  of  the  deed  is  a
matter  of  law  unless  there  is  an  ambiguity  requiring  words  or
terms  to  be  construed  by  extrinsic  evidence,  in  which  event  the
question  becomes  one  of  fact.").    If  the  language  of  the  deed  is
judged  ambiguous,  the  record  is  clearly  incomplete  to  resolve
this  dispute.     The  majority  opinion  implies  as  much  by  stating
"[a]s  far  as  we  know,  none  of  the  contingencies  described  in  the
deed  was  encountered,  and  the  record  contains  no  indication  of  a
two-thirds  vote  of  the  original  donors."     Majority  op.  at              ¶4
n.3.    The  record  is  insufficiently  developed  to  determine  if  any
of   the   contingencies   in   the   deed   are   met   and   there   is   no
indication  of  a  two-thirds  vote  of  possible  successors  to  the
"subscribers"  because  the  circuit  court  ruled  in  favor  of  the
UMC  on  summary  judgment.
¶57   Accordingly,  this  case  should  be  remanded  to  determine
whether  the  UMC  has  a  beneficial  interest  and  the  nature  and
extent  of  any  such  beneficial  interest  in  accordance  with  the
neutral  principles  doctrine  espoused  in  Jones  v.  Wolf,  443  U.S.
595,                                                                             603                                                 (1979).  

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Wisconsin Law